Mieterhöhung bei Wohnraum – Betriebskostenerhöhung, Staf ... / 1 Betriebskostenerhöhung (§ 560 BGB)

1.1 Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.^[1] Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung aufgezählt. Andere Kosten, z. B. Verwaltungskosten, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden, auch wenn sie sich erhöhen.^[2]

Auch bei den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch die Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, handelt es sich um keine Betriebskosten.^[3]

[1] § 1 BetrKV.

[2] OLG Koblenz, RE v. 7.1.1986, 4 W RE 720/85, WuM 1986 S. 50.

[3] § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV.

1.2 Voraussetzungen, Ausschluss

Welche Vertragspartei die Betriebskosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Üblicherweise wird eine Nettomiete mit einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Über die Betriebskosten wird dann jährlich abgerechnet.^[1]

Wenn keine Pauschale ausgewiesen ist

Ist über die Betriebskosten keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden, sind sie in der Miete enthalten (Bruttomiete) und grundsätzlich mit ihr abgegolten. Nur bei einem am 1.9.2001 bestehenden Mietverhältnis, bei dem die Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sind, besteht bei einem vertraglichen Erhöhungsvorbehalt eine Ausnahme.^[2]

Rechtslage bis 1.9.2001

Nach der bis zum 1.9.2001 geltenden gesetzlichen Regelung^[3] war der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten umzulegen. Diese Erhöhungsmöglichkeit ist aufgrund des Mietrechtsreformgesetzes ausdrücklich auf Mietverträge mit einer vereinbarten Betriebskostenpauschale beschränkt.^[4] Bei einer Bruttomiete oder einer Teilinklusivmiete besteht diese Erhöhungsmöglichkeit bis auf die Ausnahmeregelung nicht mehr.^[5]

Da gemäß § 560 Abs. 5 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind, kann sich der Vermieter aufgrund der neuen Rechtslage bei Verträgen, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, auch nicht auf einen Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag berufen. Nach der amtlichen Begründung zum Mietrechtsreformgesetz ist die Beschränkung der Erhöhungsmöglichkeit auf Verträge mit Betriebskostenpauschalen sachgerecht, da wegen der gesonderten Ausweisung der Betriebskosten für den Mieter insoweit immerhin ein Kostenelement erkennbar ist. Anders als bei der Bruttomiete kann er damit zumindest ungefähr abschätzen, welchen Kostenanteil die Betriebskosten im Verhältnis zur Grundmiete ausmachen. Bei der Bruttomiete, bei der die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen sind, hat er für eine entsprechende Kostenkalkulation keinerlei Anhaltspunkte. Will der Vermieter hier wie auch bei einer Teilinklusivmiete eine Erhöhung durchführen, muss er nach der Regelung des § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) vorgehen. Dies kann dazu führen, dass der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskosten nicht weitergeben kann, wenn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht vorliegen.

Praxis-Tipp

Nettomiete + BK-Vorauszahlungen vereinbaren

Empfohlen wird daher die Vereinbarung einer Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen.

Rechtslage nach 1.9.2001

Durch die Neufassung des § 560 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz BGB ("soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist") ist nunmehr klargestellt, dass im Mietvertrag eine Erhöhungsmöglichkeit für diese Betriebskostenpauschale ausdrücklich vereinbart sein muss. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung zu § 4 Abs. 2 MHG.

Praxis-Tipp

Erhöhungsvorbehalt in Mietvertrag aufnehmen

Wird eine Betriebskostenpauschale vereinbart, muss in den Mietvertrag daher ein Erhöhungsvorbehalt aufgenommen werden, wie z. B.: "Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten im Falle der Vereinbarung einer Grundmiete mit Betriebskostenpauschale anteilig durch schriftliche Erklärung auf den Mieter umzulegen."

Gesamtbelastung des Vermieters

Voraussetzung ist ferner, dass sich die Gesamtbelastung des Vermieters erhöht. In die Erklärung des Vermieters sind daher sämtliche Betriebskostenarten aufzunehmen, die sich nach oben oder unten verändert haben. Erst wenn die Saldierung eine Mehrbelastung ergibt, kann eine Betriebskostenumlage erfolgen.

Probleme in der Praxis

Dies führt in der Praxis zu erheblichen Problemen. Denn Sinn einer Pauschale ist es gerade, dass nicht abgerechnet werden muss. Der Vermieter wird bei Abschluss eines Mietvertrags diese Pauschale daher eher großzügig kalkulieren. Will er die Betriebskosten erhöhen, muss er dies dem Mieter im Einzelnen vorrechnen und nachweisen. Ergibt sich nun, dass die Pauschale höher ist als die tatsächlich auf die Mietsache entfallenden Betriebskosten einschließlich der Erhöhung, kann der Vermieter eine Erhöhung der Pauschale nicht verlangen.

Allerdings kann der Vermieter durch einseiti...