Mieterhöhung bei Wohnraum – ortsübliche Vergleichsmiete / 2.3 Kappungsgrenze

Hinweis

Kappungsgrenze 20 %

Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen.^[1]

Hinweis

Ausnahme wegen auslaufender Preisbindung

Eine Ausnahme von der Anwendung der Kappungsgrenze besteht gemäß § 558 Abs. 4 BGB: Eine 20 %-Begrenzung tritt nicht ein, soweit die Miete nach dem Wegfall der öffentlichen Bindung erhöht werden soll und der Mieter bis zum Wegfall der Preisbindung zur Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe verpflichtet war.

In diesem Fall kann der Vermieter die Miete nach dem Wegfall der Bindung ohne Kappungsgrenze bis zur Höhe der bisher vom Mieter bezahlten Fehlbelegungsabgabe anheben, höchstens aber bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Darüber hinaus hat der Mieter dem Vermieter auf dessen Verlangen, das frühestens 4 Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung gestellt werden kann, innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen.

Mieterhöhungen anderer Art im Zeitraum von 3 Jahren

Wurden innerhalb des für die Kappungsgrenze maßgeblichen Zeitraums von 3 Jahren Mieterhöhungen wegen baulicher Verbesserungen oder gestiegener Betriebskosten vorgenommen, bleiben sie bei der Berechnung der Kappungsgrenze, nicht aber bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht. Dies gilt auch für einvernehmliche Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder Betriebskostenerhöhungen, auch wenn die dafür geltenden gesetzlichen Bestimmungen (§§ 559, 560 BGB) nicht eingehalten wurden, wie der BGH entschieden hat. Danach ist nicht auf den Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB abzustellen, sondern auf Sinn und Zweck dieser Bestimmung. Anderenfalls wäre der Vermieter im Ergebnis dazu gezwungen, sämtliche Mieterhöhungen wegen Modernisierung auf dem förmlichen Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Mietanpassung nach § 558 BGB zu erhalten. Eine einvernehmliche Regelung der Mietvertragsparteien wird nur insoweit erfasst, als es sich um die Umlegung solcher Aufwendungen handelt, die eine förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigen würden.^[2]

Achtung

Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten

Hingegen ist eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31.8.2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB einzubeziehen.^[3]

Die Kappungsgrenze ist nach der vertraglich vereinbarten Miete zu berechnen. Ist eine Brutto- oder Inklusivmiete vereinbart, ist dies die Ausgangsmiete. Die Kappungsgrenze ist auch bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete ausgehend von dieser und nicht ausgehend von einer errechneten Nettomiete zu berechnen.^[4] Neben der Miete getrennt gezahlte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.^[5]

Gesenkte Kappungsgrenze

Eine weitere Ausnahme von der Kappungsgrenze stellt § 558 Abs. 3 BGB dar. Die Bundesregierung hat den jeweiligen Landesregierungen die Möglichkeit eingeräumt, durch Rechtsverordnung die Mieterhöhungen in Gebieten mit Wohnungsmangel auf 15 % statt 20 % zu begrenzen.

Inzwischen haben 13 Bundesländer für einige Städte und Gemeinden von der Möglichkeit der gesenkten Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung Gebrauch gemacht: Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen und Thüringen.

Praxis-Tipp

Bei Gemeinde nachfragen

Fragen Sie vor Zustellung eines Mieterhöhungsverlangens bei der jeweiligen Gemeinde nach, ob eine entsprechende Rechtsverordnung vorliegt und ab wann sie gilt.

Praxis-Beispiel

Berechnung unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze

Der Vermieter verlangt die Zustimmung zur Mieterhöhung ab 1.5.2023. Die Miete am 1.5.2020 betrug 600 EUR. Sie wurde ab 1.10.2021 wegen Einbaus eines gefliesten Bades auf Kosten des Vermieters und gestiegener Betriebskosten durch einseitige Erklärung des Vermieters auf 680 EUR erhöht. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung in ihrem jetzigen Zustand beträgt 900 EUR.

Berechnung der am 1.5.2023 zu zahlenden Miete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze:

1. Schritt:

Ermittlung der Ausgangsmiete. Maßgeblicher Zeitpunkt, von dem ab zurückzurechnen ist, ist der Fälligkeitszeitpunkt der neu verlangten Miete, nicht etwa das Datum des Erhöhungsverlangens oder der Zeitpunkt der Zustellung^[6], hier also der 1.5.2023. Drei Jahre zurück ergibt den 1.5.2020. Zu diesem Zeitpunkt betrug die Miete 600 EUR.

2. Schritt:

Berechnung der Kappungsgrenze: 20 % von 600 EUR = 120 EUR + 600 EUR = 720 EUR.

3. Schritt:

Modernisierungsumlage und Betriebskostenerhöhung sind als durchlaufende Posten zu behandeln, die bei der Ermittlung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt werden. Der Betrag von 80 EUR wird zu der errechneten Kappungsgrenze von 720 EUR hinzugezählt. Die Obergrenze für ein Mieterhöhungsverlangen zum 1.5.2023 liegt...