Mieterhöhung bei Wohnraum – Form und Begründung bei ortsüblicher Vergleichsmiete

Zusammenfassung

Überblick

Der Anspruch des Vermieters auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist gegenüber dem Mieter in Textform geltend zu machen und zu begründen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die relevanten Vorschriften finden sich in §§ 558a, 126b BGB.

1 Form und Begründung der Mieterhöhung (§ 558a BGB)

Der Anspruch des Vermieters, gerichtet auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist allen Mietern gegenüber in Textform geltend zu machen und zu begründen. Textform bedeutet, dass die Erklärung nicht unterschrieben sein muss. Außerdem kann die Erklärung u. a. per Telefaxschreiben oder per E-Mail versandt werden. Allerdings trägt der Vermieter die Beweislast des Zugangs.

Gemäß § 126b BGB muss die Erklärung einem anderen gegenüber so abgegeben werden, dass sie in Schriftzeichen lesbar, die Person des Erklärenden angegeben und der Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise erkennbar gemacht ist. Nach dem Sinn der Formvorschrift des § 126b BGB muss der Mieterhöhungserklärung entnommen werden können, welche natürliche Person sie in eigener Verantwortung abgegeben hat und ihr damit zuzurechnen ist. Nur dann kann der Mieter überprüfen, ob der Absender tatsächlich sein Vermieter ist oder ob die handelnde Person berechtigt ist, den tatsächlichen Vermieter zu vertreten, insbesondere also bei juristischen Personen feststellen, ob der Absender das vertretungsberechtigte Organ (Geschäftsführer, Vorstand) ist oder ob er ggf. die Möglichkeit hat, das Erhöhungsverlangen gemäß § 174 BGB zurückzuweisen.^[1]

Dieser Ansicht folgt der BGH nicht. Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebenen "Erklärung mithilfe automatischer Einrichtungen" genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht. Die Angabe der Person des Erklärenden gemäß § 126b BGB ist erforderlich, damit der Empfänger überhaupt weiß, von wem das Schreiben stammt. Für diesen Zweck reicht aber nach Ansicht des BGH bei einer maschinell oder in Textform abgegebenen Erklärung einer juristischen Person die Angabe des Namens der juristischen Person aus.^[2]

Stellvertretung

Wird das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 164 BGB durch einen Bevollmächtigten abgegeben, muss aus ihm hervorgehen, dass es in fremdem Namen abgegeben wird. Dieser Grundsatz wird nun durch die Rechtsprechung des BGH aufgeweicht. Bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt. Die ausdrückliche Offenlegung der Vertretung und die namentliche Benennung des Vermieters sind entbehrlich.^[3]

Der BGH erleichtert auch die Mieterhöhung durch einen noch nicht im Grundbuch eingetragenen Grundstückserwerber. Der Verkäufer kann den Käufer einer vermieteten Wohnung ermächtigen, noch vor der Eigentumsumschreibung in das Grundbuch im eigenen Namen eine Mieterhöhung durchzuführen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung dem Mieter gegenüber offengelegt wurde.^[4]

Die Mieterhöhung muss ferner als Urkunde eine Einheit bilden. Dies gilt aber nur für das eigentliche Erhöhungsverlangen, nicht für die beigefügte Begründung, z. B. eine Vergleichsmietenliste.^[5] Eine einheitliche Urkunde setzt eine feste Verbindung der Seiten z. B. durch Heftung mit Klammern voraus. Eine Ausnahme lässt das LG München I^[6] zu, wenn der Zusammenhang der einzelnen Teile durch inhaltliche Bezugnahme im Text und gemeinsame Versendung in einem Briefumschlag hergestellt ist. Bei mehreren Mietern muss das Erhöhungsverlangen an alle gerichtet sein.

Mieterhöhung bei mehreren Mietern

Hinweis

Unwirksame Mieterhöhung

Haben mehrere Mieter gemeinsam gemietet und wird die Mieterhöhung nur gegenüber einem Mieter abgegeben und hat nur dieser allein zugestimmt, so verbleibt es für alle Mieter bei der ursprünglichen Miete, da die Erhöhungserklärung insgesamt unwirksam ist.^[7]

Die Mieterhöhung muss auch allen Mietern zugestellt werden, es sei denn, im Mietvertrag ist eine auch formularmäßig mögliche Empfangsbevollmächtigung der Mieter enthalten. Aber auch in diesem Fall muss die Mieterhöhung an alle Mieter adressiert sein. Hiervon hat die Rechtsprechung Ausnahmen zugelassen. So ist es rechtsmissbräuchlich, wenn sich ein Mieter auf die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens deshalb beruft, weil es nicht auch an den mit Einverständnis des Vermieters ausgezogenen Mitmieter und Ehegatten des verbleibenden Mieters gerichtet war. Dieser nutzte die Wohnung allein und zahlte auch allein die Miete.^[8]

Begründung in Textform

Der Vermieter muss sein Erhöhungsverlangen, soll es wirksam sein, in Textform begründen. Dadurch soll dem Mieter die Möglichkeit geschaffen werden, sich darüber schlüssig zu werden, dem Verlangen des Vermieters zuzustimmen oder es abzulehnen. Aus dem Mieterhöhungsverlangen muss sich ergeben, auf welchen Betrag die Miete erhöht werden soll. Dazu gehört nach allgemeiner Ansicht die Angabe der Wohnfläche der Wohnung in Quadratmete...