Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / 9 Die besondere Mieterhöhung nach § 559e BGB

Die Regelung des § 559e BGB sieht im Zusammenhang mit dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage einen besonderen Erhöhungstatbestand vor, der neben diejenigen des § 559 BGB tritt.

9.1 Voraussetzungen

Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB

Zunächst wird eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB gefordert. Danach handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen, die den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage in einem Gebäude betreffen, wobei die Heizungsanlage die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt.

Hinweis

Mieterhöhung aufgrund weiterer Modernisierungsmaßnahmen

Werden hierneben weitere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann die Mieterhöhung wegen der Maßnahmen daneben auf § 559 BGB gestützt werden.

Förderfähigkeit und tatsächliche Inanspruchnahme

Zudem muss die Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB geeignet sein, Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten zu erhalten, aber auch tatsächlich zu einer Förderung aus Drittmitteln i. S. d. § 559a BGB geführt haben. Es genügt daher nicht, dass die Maßnahme nur förderfähig ist, vielmehr muss die Förderung durch den Vermieter auch in Anspruch genommen worden sein.

Scheitert die Förderung aus irgendeinem Grund, kann eine Mieterhöhung nicht auf § 559e BGB gestützt werden. In dem Fall kommt nur eine Mieterhöhung nach den Maßgaben des § 559 BGB in Betracht.^[1]

[1] S. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, § 559e Rdnr. 9.

9.2 Erhöhungsbetrag

Der Vermieter kann nach § 559e Abs. 1 BGB die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die in Anspruch genommenen Drittmittel müssen jedoch in Abzug gebracht werden. Damit knüpft das Gesetz zur Ermittlung des Erhöhungsbetrags zum einen an die tatsächlich für die betreffende Wohnung aufgewendeten Kosten und zum anderen an die in Anspruch genommenen Drittmittel an.

Kostenaufwand des Vermieters und Drittmittel

Bei der Mieterhöhung nach § 559e BGB werden lediglich die Kosten des Einbaus oder der Aufstellung einer Heizungsanlage zugrunde gelegt. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 14a GEG ist unter einer Heizungsanlage eine Anlage zur Erzeugung von Raumwärme, Warmwasser oder einer Kombination davon, einschließlich Hausübergabestationen zum Anschluss an ein Wärmenetz und Wärmeüberträger von unvermeidbarer Abwärme, mit Ausnahme von handbeschickten Einzelraumfeuerungsanlagen i. S. d. § 2 Nr. 3, offenen Kaminen nach § 2 Nr. 12 und Badeöfen nach § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Bst. d 1. BImSchV zu verstehen. Hiervon zu unterscheiden sind heizungstechnische Anlagen, die das gesamte System aus Erzeugung, Speicherung, Verteilung und Übergabe der Wärme umfassen, sodass weitere Kosten im Zusammenhang mit heizungstechnischen Anlagen nicht angesetzt werden können.^[1] Fallen die Kosten für mehrere Wohnungen an, sind diese auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Die Aufteilung der Kosten sind gem. §§ 559e Abs. 4, 559 Abs. 3 BGB angemessen auf die betreffenden Wohnungen zu verteilen, wobei der Vermieter nach billigem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen darf.^[2]

Hinsichtlich der in Anspruch genommenen Drittmittel verweist § 559e Abs. 1 BGB auf § 559a BGB und stellt ohne eigenen Regelungsgehalt klar, dass die tatsächlich in Anspruch genommenen Drittmittel von den aufgewendeten Kosten, die der Mieterhöhung zugrunde liegen, in Abzug zu bringen sind.

Abzug für Erhaltungskosten

Die Wertung des § 559 Abs. 2 Satz 1 Hs. 1 BGB, nach der Erhaltungskosten nicht Kosten gehören, die bei der Modernisierungsmieterhöhung zugrunde zu legen sind, wird ebenso bei dem Mieterhöhungstatbestand des § 559e Abs. 1 BGB herangezogen. Allerdings beinhaltet § 559e Abs. 2 BGB eine Modifizierung dahingehend, dass im Falle einer Mieterhöhung nach § 559e Abs. 1 BGB die Erhaltungskosten ungeachtet ihrer tatsächlichen Höhe stets auf 15 % pauschaliert werden.

^[3]

Hinweis

Wahl des Vermieters

Wählt der Vermieter eine Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB, beträgt die abzuziehende Erhaltungspauschale 30 %. Entscheidet sich der Vermieter dagegen für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, richten sich die zu berücksichtigenden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen nach den Maßgaben des § 559 Abs. 2 BGB, der grundsätzlich an die konkret angefallenen Erhaltungskosten anknüpft.

Wichtig

Berechnung des Erhöhungsbetrags

Der Erhöhungstatbestand des § 559e BGB sieht ein bestimmtes Vorgehen bei der Ermittlung des Erhöhungsbetrags vor:

Zunächst sind die vom Vermieter tatsächlich aufgewendeten Kosten heranzuziehen. Sofern sich die Modernisierungsmaßnahme auf mehrere Wohnungen auswirkt, sind diese Kosten auf die betreffenden Wohnungen aufzuteilen. Von den (anteiligen) Kosten ist eine Erhaltungspauschale von 15 % in Abzug zu bringen. Schließlich werden die in Anspruch genommenen Drittmittel von den verbleibenden Kosten abgezogen. Von dem sich hieraus ergebenden Betrag kann der Vermieter 10 % jährlich auf den Mieter umlegen.

[1] S. BR-Drucks. 170/23, S. 100; vgl. hierzu näher auch Börstinghaus, NJW 2023, 3193, 3195.

[2] Vgl. hierzu bereits oben Abschn. 4.

[3] Vgl. BT-Drucks. 20/761...