Mieterhöhung bei Wohnraum – ortsübliche Vergleichsmiete / 2.1 "Jahresfrist"

Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Hinweis

Seit letzter Erhöhung muss 1 Jahr vergangen sein

Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Dies bedeutet gegenüber der bisherigen Rechtslage lediglich eine Klarstellung. Die Rechtsprechung ist bei der bislang formulierten Jahressperrfrist wegen der sich anschließenden Überlegungsfrist des Mieters ebenfalls von einem Mindestzeitraum von 15 Monaten zwischen letzter Mieterhöhung und wirksam werdender neuer Mieterhöhung ausgegangen.^[1]

Praxis-Beispiel

15-Monats-Frist

Letzte Mieterhöhung war zum 1.6.2022. Das nächste Mieterhöhungsverlangen ist somit im Juni des Folgejahres, also Juni 2023 möglich. Hierdurch wird wiederum eine Überlegungsfrist des Mieters von 2 Monaten ausgelöst, sodass das Erhöhungsverlangen zum 1.9.2023 wirkt, also 15 Monate nach dem ersten Erhöhungsverlangen.

Erhöhungen nach den §§ 559 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung) bis 560 BGB (Veränderung von Betriebskosten) werden beim Lauf der Jahresfrist nicht berücksichtigt. Hat der Vermieter also aufgrund dieser Bestimmungen innerhalb des letzten Jahres die Miete rechtsgestaltend erhöht, hindert ihn das nicht, ein Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB zu stellen.

Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter eine solche Modernisierungsumlage gemäß den gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt hat oder ob sich die Parteien einvernehmlich über eine Modernisierungsumlage geeinigt haben. Entscheidend ist, dass die Mieterhöhung auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruht. Solche Erhöhungen bleiben bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt.^[2]

In einem weiteren Urteil hat der BGH diese Rechtsprechung bestätigt und darauf hingewiesen, dass es nicht darauf ankommt, ob der Vereinbarung einer Mieterhöhung ein formell wirksames Erhöhungsverlangen gem. § 559 BGB vorausgegangen ist. Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können.^[3] Mit Rechtsentscheid vom 15.3.1995 hat das OLG Hamm^[4] entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln gefördert war, für die Zeit nach dem Auslaufen der Preisbindung die Jahresfrist beachten muss, und zwar bezogen auf die letzte Erhöhung der Kostenmiete. Außer Betracht bleiben dabei Kostenmieterhöhungen, die auf den gleichen Gründen beruhen wie Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB.

Mieterhöhung bei auslaufender Mietpreisbindung

Zu trennen hiervon ist die Frage, ob der Vermieter bei auslaufender Mietpreisbindung das Mieterhöhungsverlangen noch während der Preisbindung so frühzeitig stellen darf, dass die erhöhte Miete zum Ablauf der Preisbindung gilt oder ob der Vermieter das Erhöhungsverlangen erst nach Ablauf der Preisbindung stellen darf, auch wenn innerhalb der Jahresfrist keine Erhöhungen der Kostenmiete analog § 558 BGB erfolgt sind. Zu folgen ist der ersten Ansicht.^[5]

Hinweis

Beginn der Jahresfrist

Die Jahresfrist beginnt mit dem Vertragsbeginn oder mit der letzten wirksamen Erhöhung der Miete. Das ist der Zeitpunkt, ab welchem der Mieter die erhöhte Miete geschuldet hat. Zu beachten ist, dass der Vermieter erst nach Ablauf der Jahresfrist eine Mieterhöhung verlangen kann.

Ein vor Ablauf der Jahresfrist dem Mieter zugegangenes Erhöhungsverlangen des Vermieters ist unwirksam. Entgegen der früheren Rechtsprechung^[6] hat der BGH^[7] entschieden, dass die Nichteinhaltung der Sperrfrist die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zur Folge hat. Begründet wird dies mit der Schutzfunktion der Jahresfrist. Dies gilt auch für den Fall, dass ein vor Ablauf der Jahresfrist zugegangenes Erhöhungsverlangen sich auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der Sperrfrist bezieht. Ein erneutes Erhöhungsverlangen kann daher frühestens im Monat nach der Sperrfrist den Mietern zugestellt werden.

Hinweis

Unwirksames Erhöhungsverlangen

Ein unwirksames Erhöhungsverlangen setzt die Jahresfrist grundsätzlich nicht in Lauf. Der Vermieter kann also jederzeit ein neues, wirksames Erhöhungsverlangen stellen. Er kann aber auch nachbessern.

Mieter hat teilweise zugestimmt

Etwas anderes gilt, wenn der Mieter einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen teilweise zustimmt. Hier muss der Vermieter innerhalb der Frist klagen, wenn er sein Verlangen voll durchsetzen will. Dies ist nunmehr aufgrund der Neufassung des § 558b Abs. 1, 2 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz gesetzlich festgelegt. Ist sich der Vermieter nicht sicher, ob ein Erhöhungsverlangen wirksam ist, kann er also jederzeit ein neues Verlangen nachschieben bzw. nachbessern. An das erste Verlangen ist er gebunden, entweder sofern es wirksam war, bis die Klagefrist ungenutzt abgelaufen ist oder bis das Gericht rechtskräftig die Unwirksamkeit...