Mieterhöhung bei Wohnraum – Sonderkündigungsrecht und Te ... / 3 Unabdingbarkeitsklausel

Unwirksame Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters

Vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 1.9.2001 galt für Mieterhöhungen bei Wohnraum das Gesetz zur Regelung zur Miethöhe. Dort war in § 10 bestimmt, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 abweichen, unwirksam sind. Hierbei ist es geblieben. Da die Vorschriften des MHG aber in das BGB überführt worden sind, war es erforderlich, bei jeder einzelnen Bestimmung, die Mieterhöhungen regelt, einen entsprechenden Absatz anzuhängen. Diese Unabdingbarkeitsklausel gilt daher bei allen Mieterhöhungsmöglichkeiten, und zwar auch für die Formvorschriften.

Praxis-Beispiel

Abweichung zum Mieternachteil

• Die Parteien können daher in einem Mietvertrag nicht vereinbaren, dass für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB die Benennung einer Vergleichsmiete genügt.
• Dies gilt auch dann, wenn eine gem. § 557 Abs. 4 BGB unwirksame Wertsicherungsklausel den Mieter im konkreten Einzelfall günstiger stellen würde als ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB.^[1]

Entscheidend ist nach Ansicht des Gerichts eine verallgemeinernde Betrachtungsweise. Wenn die Parteien aber von vornherein eine Klausel vereinbaren, die den Mieter günstiger stellen soll, z. B., dass die Miete nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden darf, ist eine solche Klausel wirksam.

Abweichungen zum Vorteil des Mieters

Zum Vorteil des Mieters können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Praxis-Beispiel

Abweichung zum Mietervorteil

So können auch Mieterhöhungen für einen längeren Zeitraum ausgeschlossen werden.

Die Unwirksamkeit von für den Mieter nachteiligen Vereinbarungen betrifft sowohl den materiellen Gehalt als auch die Verfahrensvorschriften. So kann auch nicht wirksam vereinbart werden, dass der Vermieter sein Verlangen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht zu begründen braucht. Verstößt eine Vereinbarung gegen die gesetzlichen Bestimmungen, ist sie nichtig. Die Nichtigkeit einer Mietanpassungsklausel erfasst diese insgesamt. Der Rest des Vertrags bleibt indessen wirksam.^[2]

Wirksam ist hingegen eine Vereinbarung, wenn der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt hat.^[3] In diesem Fall braucht der Vermieter die formellen und materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nicht einzuhalten; § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) und § 302a StGB (Mietwucher) gelten hier aber auch.

Hinweis

Form der Zustimmung

Die Zustimmung ist außer im Fall des § 566 BGB (Mietvertrag über längere Zeit als 1 Jahr) und im Fall der vertraglichen Formbedürftigkeit formfrei; aus Beweisgründen wird aber dringend zur Schriftform geraten. Die Beweislast hat nämlich der Vermieter.

Eine Vereinbarung löst die Wartefrist des § 558 Abs. 1 BGB aus. Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, beginnt die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB nicht zu laufen, da der Vermieter kein formelles Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB gestellt hat.

Hinweis

Scheitern von Verhandlungen

Der Vermieter ist daher jederzeit frei, beim Scheitern der Verhandlungen über eine einvernehmliche Änderung der Miete ein solches formelles Erhöhungsverlangen zu stellen.

Zu beachten ist, dass auch für solche einvernehmliche Vereinbarungen über die Miethöhe das Widerrufsrecht gilt.

Haustürgeschäft

Nach § 312 BGB kann es sich auch um einen sog. Verbrauchervertrag handeln, wenn ein "Haustürgeschäft" vorliegt. Nach der Gesetzesbegründung sollen durch die neuen Verbraucherrechte u. a. auch die Fälle erfasst werden, in denen ein Vermieter einen Mieter bei einem unangemeldeten Besuch zur Abrede einer Mieterhöhung oder zum Abschluss eines Aufhebungsvertrags drängt. Aufgrund der Druck- bzw. Überrumpelungsgefahr führt der Besuch beim Mieter auch zur Widerrufbarkeit. Ausgenommen sind lediglich die Situationen, in denen der Mieter eine Vereinbarung in den Geschäftsräumen des Vermieters unterschreibt.

Widerrufsrecht

Die auf Abschluss einer Mietrechtsänderungsvereinbarung gerichtete Willenserklärung kann vom Mieter unter Umständen widerrufen werden. Für Vertragsänderungen, die sich während des laufenden Mietverhältnisses ergeben und die außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters zwischen den Mietvertragsparteien getroffen werden, und bei Fernabsatzverträgen besteht für den Mieter ein Widerrufsrecht. Das betrifft insbesondere Mieterhöhungen, Mietaufhebungsvereinbarungen, Parteiwechselvereinbarungen und Modernisierungsvereinbarungen.^[4]

Wenn dem Mieter ein Widerrufsrecht zusteht, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren.^[5] Belehrt der Vermieter seinen Mieter bei einvernehmlicher Mieterhöhung (bzw. Abschluss des Mietaufhebungsvertrags) über sein Widerrufsrecht, beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage ab Erhalt der Belehrung. Belehrt der Vermieter seinen Mieter erst nach Vereinbarung z. B. der einvernehmlichen Mieterhöhung, beträgt die Widerrufsfrist 1 Monat. Fehlt die Widerrufsbelehrung, verlängert sich d...