Mieterhöhung bei Wohnraum – Verfahrensfragen bei ortsübl ... / 3 Wirkung der Zustimmung

Ist die Zustimmung erteilt, sei es durch (freiwillige) Erklärung des Mieters, sei es durch rechtskräftige Verurteilung zur Zustimmung^[1], schuldet der Mieter die erhöhte Miete vom Beginn des 3. Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.

Praxis-Beispiel

Fälligkeitstermin für neue Miete

Zustimmungsverlangen ging am 5.1. zu, erhöhte Miete ist ab 1.4. geschuldet. Beim Zugang am 5.1. ist somit auseinanderzuhalten: Überlegungsfrist des Mieters bis 31.3., Klagefrist vom 1.4. bis 30.6., Zahlungspflicht bei Verurteilung ab 1.4.

Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kann auch durch schlüssiges Verhalten, insbesondere durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen. Der BGH wertet die dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete als konkludente Zustimmung.^[2]

Kein Widerruf der Zustimmung im formellen Verfahren

Das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen gilt grundsätzlich auch im Mietrecht. Allerdings kann ein Mieter, der einer Mieterhöhung zugestimmt hat, diese Zustimmung nicht nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen widerrufen. Der Widerruf der Zustimmungserklärung ist dem Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen schon entzogen. Dies gilt nur im formellen Verfahren einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB. Einigen sich die Parteien gemäß § 557 BGB über eine neue Miete, besteht ein Widerrufsrecht, wenn die sonstigen Voraussetzungen der Regelungen über die im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträge erfüllt sind.^[3]

Praxis-Tipp

Fristsetzung zur Zustimmung

Es empfiehlt sich daher, den Mieter unter Fristsetzung aufzufordern, mitzuteilen, ob aufgrund der Zahlung der erhöhten Miete dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird. Nach fruchtlosem Fristablauf sollte geklagt werden.

Wird der Mieter verurteilt, einem Erhöhungsverlangen zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des 3. Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig.

Verzug mit den Erhöhungsbeträgen für die zurückliegende Zeit kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden.^[4]. Daher können Verzugszinsen gem. § 288 BGB (5 % über dem Basiszinssatz) aus den monatlichen Erhöhungsbeträgen erst ab Rechtskraft geltend gemacht werden.

Mieterhöhung verbunden mit Zahlungsklage

Verbindet der Vermieter die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit einer Klage auf Zahlung der erhöhten Miete, so bestehen im Berufungsverfahren gegen die Zulässigkeit der Zahlungsklage jedenfalls dann keine Bedenken mehr, wenn der Mieter in 1. Instanz verurteilt worden ist, der Mieterhöhung zuzustimmen, und diese Verurteilung vor der Berufungsverhandlung über die Zahlungsklage in Teilrechtskraft erwachsen ist.^[5]

Nicht entschieden hat der BGH in diesem Urteil die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum eine Klage auf Zustimmung zu einem Erhöhungsverlangen mit einer Klage auf Zahlung der erhöhten Miete verbinden kann, wenn nicht der dargelegte Sonderfall besteht. Die Instanzgerichte zeigen wenig Neigung, eine solche Klage für zulässig zu halten.

[1] Nach § 894 ZPO gilt in diesem Fall die Zustimmungserklärung als abgegeben.

[2] BGH, Beschluss v. 30.1.2018, VIII ZB 74/16, WuM 2018 S. 151.

[3] BGH, Urteil v. 17.10.2018, VIII ZR 94/17, WuM 2018 S. 765.

[4] BGH, Urteil v. 4.5.2005, VIII ZR 94/04, WuM 2005 S. 396.

[5] BGH, Teilversäumnis- und Endurteil v. 4.5.2005, VIII ZR 5/04, WuM 2005 S. 458.