Mieterhöhung bei Wohnraum – Verfahrensfragen bei ortsüblicher Vergleichsmiete

Zusammenfassung

Überblick

Bei einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen besteht ein Anspruch auf Zustimmung durch den Mieter.

1 Zustimmung und Klage

Zustimmungsfrist

Dem Mieter ist eine Überlegungsfrist eingeräumt, in der er sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Sie beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang folgt. Entscheidend für den Fristbeginn ist der Zugang. Zugegangen ist das Mieterhöhungsverlangen, wenn es so in den Machtbereich des Mieters gelangt ist, dass nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit der Kenntnisnahme zu rechnen ist. Grundsätzlich endet die Frist am Ende eines Kalendermonats. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der letzte Tag des Monats, in dem die Zustimmungsfrist abläuft, auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt.^[1] In diesem Fall endet die Zustimmungsfrist erst mit Ablauf des nächsten Werktages.^[2]

Praxis-Beispiel

Berechnen der Überlegungsfrist

Das Mieterhöhungsverlangen geht dem Mieter wirksam am 31.3. oder früher in diesem Monat zu. Hier endet die Zustimmungsfrist grundsätzlich am 31.5. Ist dies eine Samstag, Sonntag oder Feiertag, so endet die Frist am nächsten Werktag, also am 1. oder 2.6.

Hinweis

Überlegungs- und Klagefrist nicht verlängerbar

Diese Überlegungsfrist ist ebenso wie die daran anschließende Klagefrist einer Verlängerung durch Parteidisposition nicht zugänglich. Es handelt sich um eine Ausschlussfrist.^[3]

Praxis-Beispiel

Abgelaufene Klagefrist

Der Vermieter bat den Mieter mit Schreiben vom 16.2. um Zustimmung zur Mieterhöhung ab 1.6. und erhob, als die Zustimmung ausblieb, am 22.7. Klage. Da jedoch hier die Überlegungsfrist des Mieters am 30.4. und die Klagefrist nach den früheren Bestimmungen am 30.6. endete, war die Klagefrist nicht gewahrt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass dem Mieter im Erhöhungsverlangen eine längere als die gesetzliche Überlegungsfrist eingeräumt wurde. Hierdurch verlängert sich die Klagefrist nicht.^[4]

Zustimmung des Mieters

Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die an keine Form gebunden ist. Grundsätzlich ist die Zustimmung bei einer vertraglich vereinbarten Schriftformklausel schriftlich abzugeben. Die Parteien können sich aber über das Formerfordernis hinwegsetzen. Die Schriftform aufgrund des § 550 BGB ist bei Zustimmung zu einer nicht unwesentlichen Mieterhöhung (über 5 %) bei Mietverträgen für längere Zeit als 1 Jahr einzuhalten. In diesem Fall hat der Vermieter auch bei konkludenter Zustimmung durch Zahlung der erhöhten Miete einen Anspruch auf schriftliche Zustimmung.^[5]

Zustimmung durch schlüssiges Verhalten

Die Zustimmung des Mieters kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Die stärkste Form des schlüssigen Verhaltens ist in diesem Zusammenhang die Zahlung.

Die Rechtsprechung war sich lange Zeit sehr uneinig, ob bereits eine einmalige vorbehaltlose Zahlung oder erst mehrere Zahlungen als formlose Zustimmung gewertet werden dürfen.^[6]

Konkludente Zustimmung

Nach einem Beschluss des BGH stellt die dreimalige vorbehaltlose Zahlung des Mieterhöhungsbetrags eine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung dar.^[7]

Widerruf der Zustimmung

Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu, so hat der Mieter kein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen.^[8] Nach Ansicht des BGH^[9] sei der Mieter nicht schutzbedürftig, weil ihm das Gesetz geraume Zeit zur Überlegung einräume, ob und ggf. in welchem Umfang er der Mieterhöhung zustimme, nämlich bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens.^[10] Dadurch habe das in Textform nach § 558a Abs. 1 BGB zu erklärende Mieterhöhungsverlangen den Effekt, dass eine Druck- und Überrumpelungssituation zulasten des Mieters vermieden werde.

Klagefrist

Wenn der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist nicht oder nicht vollständig der Mieterhöhung zugestimmt hat, kann der Vermieter innerhalb von 3 Monaten auf Zustimmung klagen.

^[11]

Praxis-Beispiel

Berechnen der Klagefrist

Zugang 5.1.

Überlegungsfrist bis 31.3.

Ablauf der Klagefrist 30.6.

Die Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Eine nach Fristablauf erhobene Klage ist unzulässig. In diesem Fall muss ein neues Erhöhungsverlangen gestellt werden, wobei neue Überlegungs- und Klagefristen anlaufen.

Die Klagefrist wird durch rechtzeitige Einreichung der Klage bei Gericht gewahrt, wenn sie bald danach zugestellt wird.^[12] Eine vor Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters (im Beispiel vor dem 31.3.) erhobene Klage ist unzulässig.

Hinweis

Mieter hat endgültig und ernsthaft abgelehnt

Eine Ausnahme besteht, wenn der Mieter die Zustimmung endgültig und bestimmt abgelehnt hat. Im Übrigen wird die verfrüht erhobene Klage zulässig, wenn die Überlegungsfrist des Mieters bis zur Zeit des letzten Verhandlungstermins abgelaufen war.^[13]

Nachträgl...