Mieterhöhung - Kein Sachverständigengutachten bei qualifiziertem Mietspiegel

Leitsatz

Kann die ortsübliche Vergleichsmiete aus einem qualifzierten Mietspiegel ermittelt werden, bedarf es auch bei der Begründung mit Vergleichswohnungen keines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Dielenboden ist kein "hochwertiger Bodenbelag". … Bitte längen.

Fakten:

Der Vermieter hat sein Zustimmungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete mit Vergleichswohnungen begründet und greif im Prozess die Qualifizierung des Mietspiegels an. Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Da der Mieter die vom Vermieter geltend gemachte Höhe der vermeintlich ortsüblichen Vergleichsmiete in Abrede stellt, wendet das Gericht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den einschlägigen qualifizierten Mietspiegel an. Kraft Gesetzes wird bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt. Diese Vermutungswirkung kann im Prozess nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden. Zwar ist es dem Vermieter gestattet. das Erhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen zu begründen; gleichwohl ist das Gericht im Streitfalle befugt, einen qualifizierten Mietspiegel als Beweismittel wegen seiner Vermutungswirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen und eine etwa vorhandene Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zu verwenden. Soweit der Vermieter hier das positive Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" für gegeben hält, entscheidet das Gericht, dass ein abgezogener, abgeschliffener und gewachster Dielenboden in Bezug auf Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit mit Parkettboden nicht vergleichbar ist.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 09.12.2011, 63 S 220/11LG Berlin, Urteil vom 9.12.2011 – 63 S 220/11

Fazit:

Der BGH hat entschieden, dass ein Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible Rechtsnorm zu behandeln ist und somit die Auslegung eines Mietspiegels der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung durch die Zivilgerichte unterliegt. Das Besondere an dieser Entscheidung ist, dass das Gericht hier seine frühere Rechtsprechung ändert, wonach die Richtigkeit des Mietspiegels nur im Verwaltungsrechtsweg geprüft werden konnte. Das Gericht stellt klar, dass ein Sachverständigengutachten bei einem geltenden qualifizierten Mietspiegel entbehrlich ist, da der Vermieter nicht dargelegt hat, dass die Wohnung eine "Ausreißerwohnung" sei, welche vom Mietspiegel nicht erfasst sei.