Mieterhöhungsverlangen – Formelle Anforderungen

Leitsatz

Wird ein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet, der Spannen enthält, so genügt es, wenn sich aus dem Erhöhungsverlangen ergibt, in welche Spanne die Vertragswohnung einzuordnen ist. Die Angabe der Spannenwerte ist jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 558a

Kommentar

In der Entscheidung ging es um eine Mieterhöhung für eine in Berlin gelegene Wohnung. Der Vermieter hat das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel begründet. Dabei handelt es sich um einen sog. Tabellenmietspiegel. In diesem Mietspiegel sind die für die jeweiligen Wohnungskategorien üblichen Mietpreise in Form einer Mietpreisspanne ausgewiesen, wobei jedes Feld mit einem Buchstaben und einer Ziffer bezeichnet ist. Der Mietspiegel ist im Berliner Amtsblatt veröffentlicht.

In dem Erhöhungsverlangen ist ausgeführt, dass die Wohnung des Mieters einem bestimmten – nach Buchstabe und Ziffer – bezeichneten Feld zugeordnet wird und dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Spannenwerte sind dem Erhöhungsschreiben nicht zu entnehmen. Der Mietspiegel war dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt. Das Landgericht hat das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam erachtet, weil der Vermieter nur das Mietspiegelfeld, nicht aber die dort ausgewiesene Spanne mitgeteilt hat.

Der BGH ist anderer Ansicht: Nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ein Mieterhöhungsverlangen u. a. mit einem Mietspiegel begründet werden. Nach dem Wortlaut der Vorschrift reicht es aus, wenn auf den Mietspiegel "Bezug genommen" wird. Hieraus ist zu schließen, dass der Mietspiegel jedenfalls dann nicht beigefügt werden muss, wenn er allgemein zugänglich ist (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, § 558a BGB, Rdn. 34). Eine Veröffentlichung im Amtsblatt reicht hierfür aus.

Wird ein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet, der Spannen enthält, so genügt es nach der ausdrücklichen Regelung in § 558a Abs. 4 S. 1 BGB,"wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne liegt". Die Angabe der Spannenwerte ist weder nach dem Wortlaut des § 558a BGB noch nach dem Sinn und Zweck der Regelungen über die Begründung des Mieterhöhungsverlangens erforderlich. Dem Mieter ist es nämlich ohne Weiteres zuzumuten, sich anhand eines allgemein zugänglichen Mietspiegels selbst zu informieren.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07