MIETFLÄCHENABWEICHUNG - Keine Minderung bei übereinstimmender Vorstellung über Mietfläche

Leitsatz

Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrags der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte - des gesetzlichen Maximalwerts - als Wohnfläche anzurechnen sei.

Fakten:

Im Mietvertrag heißt es: "Die Wohnfläche beträgt ca. 149 qm. Wie besehen." Die Wohnfläche der Wohn- und Nebenräume beträgt 110,58 qm. Zu der Wohnung gehört eine Dachterrasse mit einer reinen Grundfläche von 64,81 qm. Dem Mieter wurde vor Abschluss des Mietvertrags ein Grundriss, aus dem die Größe der drei Zimmer sowie der Küche mit insgesamt 85 qm ersichtlich ist, und ein entsprechendes Exposee, zur Verfügung gestellt. Der Mieter zahlte für zwei Monate keine Miete mit der Begründung, die Terrassenfläche könne höchstens mit einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet werden, sodass sich eine tatsächliche Größe der Wohnung von allenfalls 126,78 qm ergäbe. Damit ständen ihm Rückforderungsansprüche jedenfalls in Höhe der einbehaltenen Mieten zu, mit denen er die Aufrechnung erkläre. Der Vermieter kündigte wegen Zahlungsrückstands. Der BGH gibt dem Vermieter Recht: Die Kündigung war wirksam. Der Vermieter hat auch einen Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände. Die Miete ist nicht wegen einer zu geringen Fläche der angemieteten Wohnung gemindert. Ein entsprechender Mietmangel liegt vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Das ist hier nicht der Fall. Hier war im Mietvertrag die oben genannte Vereinbarung getroffen worden. Der Begriff der "Wohnfläche" ist insoweit zwar auslegungsbedürftig. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass der Mieter die tatsächliche Größe aller Zimmer und der Küche vor der Anmietung kannte und zudem einen Grundriss der gesamten Wohnung besaß, ist ein bestimmtes Verständnis der Parteien in Bezug auf die Wohnfläche anzunehmen. Danach entspricht die vereinbarte Fläche im Ergebnis der tatsächlichen Wohnungsgröße. Der Mieter wusste vor Abschluss des Mietvertrags, dass die Grundfläche aller drei Zimmer und der Küche zusammen 85 qm ausmacht. Zwar war ihm die genaue Größe der Nebenräume wie Bäder, Diele und Flur nicht bekannt. Diese Fläche ist aber eher gering. Die Parteien sind damit ersichtlich davon ausgegangen, dass die vereinbarte Wohnungsgröße von 149 qm nicht allein den umbauten Raum von 85 qm (sämtliche Zimmer und Küche) sowie die Nebenräume betrifft. Vielmehr umfasst die vereinbarte Größe von vornherein einen gewissen, nicht unerheblichen Anteil der maßstabsgetreu dargestellten Grundfläche der sehr großen Terrasse, da sonst die Größe von 149 qm - für beide Parteien erkennbar - nicht annähernd hätte erreicht werden können. Dass die Parteien im Mietvertrag weder die genaue Größe der Terrasse angegeben noch einen Bruchteil festgelegt haben, zu dem die Terrassenfläche als Wohnfläche anzurechnen sein soll, ist unerheblich. Sie sind, von einer Berücksichtigung der Terrassengröße bei der Bestimmung der Wohnfläche zu einem solchen Anteil ausgegangen, dass zusammen mit dem umbauten Raum eine Wohnungsgröße von 149 qm erreicht werden sollte. Damit entspricht die vereinbarte Wohnungsgröße der tatsächlichen Wohnfläche.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 22.02.2006, VIII ZR 219/04

Fazit:

Der BGH weicht mit dieser Entscheidung seine neuere Rechtsprechung zur Mietflächenabweichung wieder auf, indem er doch wieder für entscheidungserheblich erklärt, dass der Mieter die Wohnung vorher gesehen hat. Der Mieter kann sich nach dieser Entscheidung auch nicht darauf berufen, die tatsächliche Größe der Dachterrasse könne nach den Vorschriften der §§ 42-44 der II. BerechnungsVO nur mit weniger als der Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden, wenn die Parteien - wie hier - eine andere Berechnungsweise zur Ermittlung der Wohnfläche gewählt haben.