Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 6 Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556f Satz 1 BGB)

Nach § 556f Satz 1 BGB ist § 556d BGB nicht anzuwenden "auf eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird". Die Regelung ist nicht gebäudebezogen, sondern wohnungsbezogen; sie umfasst also nicht nur Neubauten, sondern auch neu geschaffene Wohnungen, z. B. durch den Ausbau von Dachgeschossen oder Souterrainräumen. Die Ausnahmeregelung soll sicherstellen, dass der Wohnungsbau durch die Begrenzung der Mieten nicht behindert wird.

6.1 Begriff der Wohnung

Nach der Gesetzesbegründung (S. 36) soll zur Auslegung des Begriffs der neu errichteten Wohnung auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG zurückgegriffen werden.

Danach fallen unter § 556f Satz 1 BGB

• Wohnungen, die in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen wurden;

• Wohnungen, die im Wege der Sanierung und Modernisierung von ursprünglich unbenutzbaren Räumen geschaffen werden.

  Hiervon ist auszugehen, wenn ein zu seiner Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn sich der Raum oder der Gebäudeteil in einem Zustand befindet, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung nicht gestattet; dabei ist es unerheblich, ob der Raum oder der Gebäudeteil tatsächlich genutzt wird;

• Wohnungen, die unter wesentlichem Bauaufwand durch Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden geschaffen wurden;
• Wohnungen, die unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse entstanden sind.

§ 556f BGB verweist nicht auf die Regelung in § 16 WoFG. Diese Vorschrift gilt also nicht unmittelbar, kann aber als Auslegungshilfe herangezogen werden. Die in der Praxis wichtigsten Fälle, nämlich der Neubau und die Schaffung von zeitgemäßen modernen Wohnungen im ganz oder weitgehend entkernten Altbau, werden durch diese Definition bereits umfasst.

Hinweis

Definition "Wohnung"

Unter einer "Wohnung" i. S. d. § 556f BGB sind Räume zu verstehen, die zu Wohnzwecken geeignet sind und vom Mieter zu Wohnzwecken genutzt werden.

Wichtig

Keine Ausnahme bei ETW

Für Eigentumswohnungen gelten keine Besonderheiten. Wird eine nach dem 1.10.2014 bezugsfertige Wohnung zunächst vom Eigentümer selbst genutzt und erst nach einigen Jahren vermietet, so gilt § 556f BGB, weil die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 erfolgt. Hat der Eigentümer die Wohnung dagegen bereits vor dem 1.10.2014 genutzt, scheidet § 556f BGB auch dann aus, wenn die erste Vermietung nach dem 1.10.2014 erfolgt.

6.2 Der maßgebliche Stichtag

Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt der Fertigstellung oder Bezugsfertigkeit, sondern der Zeitpunkt der Vermietung. Dies folgt aus dem Wortlaut der Vorschrift, weil es danach darauf ankommt, ob die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 "erstmals genutzt und vermietet" wurde. Unter dem Begriff der Vermietung ist der Abschluss des Mietvertrags zu verstehen. Der Begriff "genutzt" ist mit dem Begriff "überlassen" in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB identisch.

Praxis-Beispiel

Zeitpunkt "Vermietung"

Werden in einem am 1.9.2010 bezugsfertigen Neubau die Wohnungen am 15.9.2014 vermietet und am 1.10.2014 dem Mieter überlassen, ist § 556f BGB unanwendbar, weil die Vermietung und erstmalige Nutzung nicht "nach dem 1.10.2014" erfolgt.

Wurde ein am 1.11.2014 bezugsfertiger Neubau bereits am 1.8.2014 vermietet ("Vermietung vom Reißbrett"), so gilt dasselbe, weil der Mietvertrag bereits vor dem 1.10.2014 abgeschlossen wurde.

Dagegen ist § 556f BGB anzuwenden, wenn die Wohnungen eines im August 2014 bezugsfertigen Neubaus erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet und dem Mieter überlassen werden.

6.3 Auskunftspflicht

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 1 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Einzelheiten muss der Mieter auch hier im Rahmen des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB erfragen. Wird die nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB vorgesehene Auskunft nicht oder nicht in der vorgeschriebenen Textform erteilt gelten die oben unter Abschn. 4.5.4 dargestellten Rechtsfolgen.