Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete)

Zusammenfassung

Überblick

Nach dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, sog. Mietpreisbremse, v. 21.4.2015 in der Fassung des Gesetzes v. 18.12.2018 – MietAnpG) darf die beim Abschluss eines Mietvertrags zulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen.^[1] Die Vorschriften gelten nur, wenn der Wohnraum in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Diese Gebiete müssen durch eine Verordnung der jeweiligen Landesregierung bestimmt werden. Bei einem Verstoß gegen die Vorschriften des MietNovG steht dem Mieter ein Bereicherungsanspruch zu. Von der generellen Bindung der Vertragsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es im Wesentlichen 2 Ausnahmen: Zum einen besteht ein Bestandsschutz für die Mietpreise solcher Wohnungen, die vor dem Inkrafttreten der Novellierung am 27.4.2015 zu einer höheren als der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete vermietet wurden; hier darf der Vermieter auch mit dem Nachfolgemieter die sog. Vormiete verlangen.^[2] Zum anderen werden Neubauwohnungen und umfassend modernisierte Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen vom Anwendungsbereich der Novellierung ausgenommen, damit der Wohnungsneubau und die Wohnungsmodernisierung nicht behindert werden.^[3]

[1] § 556d Abs. 1 BGB.

[2] § 556e Abs. 1 BGB.

[3] § 556f BGB.

1 Grundsatz: maximale Miethöhe = 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB)

1.1 Geltungsbereich

1.1.1 Wohnraum

Die geplanten Regelungen gelten nur für die Wohnraummiete. Es gilt der allgemeine Wohnraumbegriff. Danach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn der Mieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familie nutzen will.

1.1.2 Mischräume, insbesondere Wohnung mit Garage/Abstellplatz

Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck überwiegt, etwa bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage. Maßgeblich für die Zuordnung ist u. a. der Parteiwille, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien darüber, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht.^[1]

Wichtig

Wirklicher und nicht vorgetäuschter Parteiwille entscheidet

Entscheidend ist allerdings nicht, ob die Parteien in der Vertragsurkunde das Mietverhältnis als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis bezeichnen; vielmehr ist auf den wirklichen Willen der Parteien abzustellen. Ein hiervon abweichender, bloß vorgetäuschter Nutzungszweck ist unbeachtlich.^[2]

Nur im Zweifelsfall können die Parteien durch eine vertragliche Regelung klarstellen, nach welchem Recht das Mietverhältnis beurteilt werden soll.^[3]

Praxis-Beispiel

Wohnung mit Garage

Bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage kann die Zuordnung zum Wohnungsmietrecht aber nicht zweifelhaft sein.

Einheitliche Miete für Wohnung mit Garage

Jedoch stellt sich bei diesen Mietverhältnissen die Frage, wie die ortsübliche Miete zu bestimmen ist. Diese Frage stellt sich insbesondere dann, wenn für das Mietobjekt ein einheitlicher Preis – ohne besondere Ausweisung der Miete für die Garage – vereinbart ist. Mietspiegel, in der diese Wohnungsgruppe als besondere Kategorie ausgewiesen wird, dürfte es nicht geben. Im Mieterhöhungsverfahren – wo die Bewertung der Garage ebenfalls eine Rolle spielt – hat es sich eingebürgert, den ortsüblichen Preis für Garagen vergleichbarer Art zu ermitteln und diesen Mietanteil als eine Art Zuschlag zur ortsüblichen Wohnungsmiete zu behandeln. Dieser Weg bietet sich auch bei der Bestimmung der zulässigen Miethöhe im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB an.

Gesonderte Garagenmiete in einheitlichem Mietvertrag

In manchen Mietverträgen ist der Garagenpreis gesondert ausgewiesen. Dieser Umstand allein hat nicht zur Folge, dass hinsichtlich der Wohnung einerseits und der Garage andererseits jeweils separate, voneinander unabhängige Verträge zustande kommen. Vielmehr liegt auch hier ein einheitlicher Vertrag vor, sodass sich die Frage stellt, ob der Garagenwert zwingend nach der im Mietvertrag vereinbarten Aufteilung zu bestimmen ist.

Diese Frage stellt sich insbesondere dann, wenn der Garagenanteil besonders hoch angesetzt ist, etwa das Doppelte der ortsüblichen Garagenmiete beträgt. Hier ist zu bedenken, dass die gesonderte Ausweisung eines Garagenanteils beim einheitlichen Vertrag lediglich als Rechenwert für die Zusammensetzung der Miete und nicht als selbstständige Preisvereinbarung zu bewerten ist. Der Garagenwert wäre also auch hier mit dem ortsüblichen Wert anzusetzen.

Separater Wohnungs- und Garagenmietvertrag

Anders dürfte es sein, wenn die Wohnung und die Garage aufgrund rechtlich selbstständiger Verträge vermietet werden.

Für Garagen besteht keine Preisbindung, sodass die Parteien – bis zur Wuchergrenze – einen beliebig hohen Preis vereinbaren können. Der Vermieter kann also die Wohnung unter Beachtung des § 556d Abs. 1 BGB zu einem moderaten Preis anbieten und für die Garage oder den Stellplatz einen sehr hohen Preis verlangen.

Auch steht es dem Vermieter frei, nur mit solchen Interessenten abzuschließen, die bereit sind, beide Mietgegenstände anzumieten.

Die Regelung des § 556d Abs. 3 BGB steht dieser Vertragspraxis ebenso wenig entgegen wie Gesichtspunkte der Sittenwidrigkeit od...