Mietkaution / 1.1.2.1 Barkaution

In der mietrechtlichen Praxis ist die Barkaution die verbreitetste Mietsicherheit. Sie bietet dem Vermieter auch den größten Vorteil: Er kann im Fall der Fälle direkt auf die Kaution zugreifen. Im Mietvertrag vereinbaren die Parteien dabei, dass der Mieter dem Vermieter den Kautionsbetrag auf ein vom Vermieter benanntes Bankkonto zu überweisen hat. Möglich ist selbstverständlich auch, dass der Mieter dem Vermieter die Kaution in bar übergibt oder dem Vermieter einen Scheck ausstellt.

Mietvertragsklausel: Kautionsvereinbarung (Barkaution)

(...)

§ ___ Kaution

(1) Der Mieter hat an den Vermieter eine Barkaution in Höhe von _____ EUR zu leisten. Die Anlage der Kaution erfolgt entsprechend § 551 Abs. 3 BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit. Die Zahlung kann in 3 Monatsraten erfolgen. In diesem Fall ist die erste Rate bei Übergabe des Mietobjekts, die beiden folgenden Raten mit der 2. und 3. Miete zu leisten.

(2) Der Vermieter ist während der Mietzeit berechtigt, wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger Forderungen die Kaution ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, das Kautionskonto unverzüglich um den entsprechenden Betrag aufzufüllen.

(3) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Höhe seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis festzustellen und dem Mieter mitzuteilen. Für die Abrechnung der Kaution steht ihm eine Frist von mindestens 6 Monaten zur Prüfung seiner Ansprüche zu. Wegen seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis kann sich der Vermieter aus der Kaution befriedigen.

(4) Sind Forderungen nur im Wege der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung eindeutig zu ermitteln, kann der Vermieter einen Betrag in Höhe von bis zu 3 Betriebskosten-Vorauszahlungsraten bis zur Abrechnung zurückbehalten, soweit bei der Abrechnung mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.

Umsatzsteuer in der Geschäftsraummiete

Auch wenn es sich um ein Geschäftsraummietverhältnis handelt, sind Mieteinnahmen zunächst nach der maßgeblichen Bestimmung des § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Freilich ist dies in aller Regel weder für den unternehmerisch tätigen Mieter noch für den Vermieter vorteilhaft, da die Umsatzsteuer einen Kostenbestandteil darstellt und kein Vorsteuerabzug möglich ist, sodass sie lediglich durchlaufender Posten wäre. Vermieter haben daher die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten und zur Umsatzsteuer gemäß § 9 Abs. 1 UStG zu optieren. Voraussetzung ist insoweit freilich, dass auch der unternehmerisch tätige Mieter Einkünfte erzielt, die der Umsatzsteuer unterliegen.

Im Hinblick auf die Kaution ist allerdings stets zu beachten, dass diese nicht umsatzsteuerpflichtig ist. Die Kaution wird nämlich nicht für die Nutzungsüberlassung selbst geleistet, sondern um dem Vermieter eine Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis zu bieten. Vermieter müssen also auch dann für die Kautionszahlung keine Umsatzsteuer abführen, wenn sie bezüglich der Mieteinkünfte zur Umsatzsteuer optiert haben. Dies ist der gesetzlichen Regelung in § 9 Abs. 2 UStG zu entnehmen. Auch wenn sich der Vermieter aus der Kaution wegen Forderungen gegen den Mieter bedient, unterliegen diese Kautionsentnahmen nicht der Umsatzsteuer. Der Vermieter hat insoweit ja einen Wiederauffüllungsanspruch gegen seinen Mieter.

Praxis-Beispiel

Kautionszugriff wegen Mietrückständen

Wegen erheblichen Mietrückständen kündigt der Vermieter seinem Mieter. Im Hinblick auf die Mietrückstände greift er auf die Kaution zu und gleicht somit die Mietrückstände teilweise aus. Diese für die Mietausfälle einbehaltene Kaution muss nicht der Umsatzsteuer unterworfen werden.^[1]

[1] FG München, Urteil v. 9.2.2017, 14 K 2480/14.