Alexander C. Blankenstein
Mietsicherheiten sind in aller Regel zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Mietvertraglich können die Vertragsparteien hiervon durchaus abweichen, unerheblich, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerberaummietverhältnis handelt. Bei der Wohnraummiete ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB berechtigt ist, die Mietsicherheit in 3 Raten erbringen zu können. Hiervon kann gem. § 551 Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Der Wohnraummieter ist also gesetzlich berechtigt, aber auch verpflichtet, die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Auch bei anderen Arten der Sicherheitsleistung zu beachten
Die gestreckte Fälligkeit der Kaution ist auch bei der Sicherheitsleistung durch Sparguthaben zu beachten. Haben die Mietvertragsparteien also als Mietsicherheit die Verpfändung eines Sparguthabens vereinbart, muss der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses zunächst lediglich einen Betrag in Höhe von einer Monatsmiete auf das Sparkonto zahlen. Die beiden weiteren Raten sind dann mit den darauffolgenden Mieten einzuzahlen. Die gestreckte Fälligkeit gilt jedoch nicht bei Sicherheitsleistung durch Bürgschaft.
Die erste Kautionsrate ist nach § 551 Abs. 2 Satz 2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter ist in diesem Zusammenhang grundsätzlich berechtigt, die Schlüssel so lange zurückzuhalten, bis er die 1. Kautionsrate erhalten hat. Zugunsten des Mieters kann im Mietvertrag selbstverständlich auch ein späterer Fälligkeitszeitpunkt geregelt werden.
Fälligkeit der 1. Kautionsrate
Nach dem Mietvertrag vom 17.5.2023 soll das Mietverhältnis am 1.6.2023 beginnen. Für diesen Tag vereinbaren Mieter und Vermieter Schlüssel- und Objektübergabe. Der Vermieter kann die Übergabe der Mietsache und somit auch der Schlüssel dann verweigern, wenn ihm bis zum 1.6.2023 die 1. Kautionsrate noch nicht auf seinem Konto gutgeschrieben ist. Haben die Mietvertragsparteien insoweit Barzahlung des Mieters vereinbart, kann der Vermieter ebenfalls die Übergabe verweigern, sollte der Mieter das Geld nicht im Termin übergeben können.
Hinsichtlich der Fälligkeit der beiden Folgeraten ist die einschlägige Rechtsprechung des BGH zur Fälligkeit der Mietzahlung zu beachten. Denn nach der gesetzlichen Bestimmung des § 551 Abs. 2 BGB sind die beiden Folgeraten mit den beiden unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Nach der Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten, nach dem sie bemessen ist. Da die Mietvertragsparteien in aller Regel eine monatliche Mietzahlungsverpflichtung vereinbaren, ist die Miete dann also spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten. In diesem Zusammenhang hat der BGH klargestellt, dass "entrichten" nicht mit dem Zahlungseingang beim Vermieter gleichzusetzen ist. Vielmehr genügt es, dass der Mieter die Überweisung der Mietzahlung spätestens am 3. Werktag des Kalendermonats vornimmt. Das Geld muss dem Konto des Vermieters also noch nicht an diesem Tag gutgeschrieben sein.
Haben die Mietvertragsparteien vertraglich hinsichtlich der Fälligkeit der Miete auf die Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB Bezug genommen, so ist der Mieter also noch nicht in Verzug, wenn die Miete am 3. Kalendertag eines Monats noch nicht dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wurde. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass bei elektronischen und Online-Überweisungen das Geld spätestens am nächsten Bankarbeitstag beim Empfänger angekommen sein muss. Dies ist gesetzlich in § 675s Abs. 1 BGB so festgelegt. Bei Überweisungsträgern dauert die Bearbeitung in aller Regel einen Bankarbeitstag länger. Im Streitfall hat der Mieter jedoch darzulegen und zu beweisen, dass er die Überweisung am 3. Werktag des Kalendermonats vorgenommen hat.
Formularvertragliche Abweichungen sind unwirksam!
Häufig finden sich in Mietverträgen Klauseln wie die folgende: "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an". Eine solche Regelung ist im Formularvertrag gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt. Dies gilt allerdings nur im Bereich der Wohnraummiete.
Der Vermieter hat weiter zu beachten, dass der Samstag nicht als Werktag i. S. v. § 556b Abs. 1 BGB gilt.
Berechnung der Fälligkeit der Miete
Die Miete für den Monat Juli 2023 und somit auch die 1. Folgekautionsrate ist frühestens am 6.7.2023 fällig: Der 1. und 2. Juli, also Samstag und Sonntag, zählen nicht mit. Somit ist Montag, der 3.7.2023, der 1. Werktag und die Miete folglich am Mittwoch, dem 5.7.2023, vom Mieter anzuweisen. Im elektronischen Bankverkehr muss sie dem Konto des Vermieters dann am 6.7.2023 gutgesc...