Die Vorschrift des § 566a BGB findet nach h. M. nur dann Anwendung, wenn bei Veräußerung der Mietsache die Kaution bereits an den Vermieter geleistet worden ist. Wurde sie noch nicht geleistet, hat der Erwerber über die Bestimmung des § 566 BGB Anspruch auf Leistung der Kaution gemäß § 551 BGB, wenn im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart war bzw. ist.
Ebenfalls keine Anwendung findet die Bestimmung des § 566a BGB, wenn zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs das Mietverhältnis bereits beendet ist und der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Dann ist der (alte) Vermieter zur Rückgewähr der geleisteten Sicherheit an den Mieter verpflichtet.[1]
Abweichende Vereinbarungen
Die Mietvertragsparteien können von der Bestimmung des § 566a BGB abweichende Vereinbarungen treffen. Dies kann allerdings zulasten des Mieters ausschließlich durch Individualvereinbarung erfolgen. Ein formularvertraglich erklärter Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566a Satz 2 BGB stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach den §§ 305 ff. BGB dar und ist damit unwirksam.[2] Individualvertraglich können Mieter und Vermieter auch regeln, dass der Vermieter im Falle eines Eigentümerwechsels über die Kaution abrechnet und entsprechend an den Mieter auskehrt. Dies wäre aus Sicht des Mieters eine für ihn günstige, für den Erwerber hingegen eine denkbar ungünstige Lösung. Dieser hätte dann nämlich keinen Anspruch mehr auf Kautionsleistung an ihn selbst.[3]
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