Mietkaution - Vermieter muss vor Zahlung insolvenzfestes Konto benennen

Leitsatz

Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.

Fakten:

Im Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter eine Barkaution in Höhe von 2.000 Euro auf ein Mietkautionskonto - "Übergabe bei Einzug" - überweisen soll. Am Ende des Vertrags wird dem Mieter eingeräumt, die Kaution in Raten zu zahlen. Der Mieter entrichtete die Kaution zunächst nicht. Er forderte die Benennung eines Kontos, das die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfülle und kündigte an, auf dieses Konto unverzüglich anzuweisen. Der Vermieter meinte, ihm stünde zu, dass die Mietsicherheit in bar zu überlassen sei, ein Mietkautionskonto sei daher nicht vorab mitzuteilen. Er kündigte fristlos, hilfsweise ordentlich mit der Begründung, der Mieter habe die Kaution nicht gezahlt. Der BGH gibt in letzter Instanz dem Mieter recht. Die Kündigung ist unwirksam. Die Vereinbarung der Kautionszahlung ist wirksam. Der Zusatz "Übergabe bei Einzug" suggeriert zwar, dass die Kaution vollständig bei Einzug zu erbringen sei - entgegen der dem Mieter nach § 551 Abs. 1 Satz 1 BGB zustehenden Ratenzahlungsbefugnis. Doch dem Mieter war hier ausdrücklich die Möglichkeit einer Ratenzahlung eingeräumt worden. Der Mieter durfte die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. Der Vermieter hat eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Dem Mieter ist dieser vom Gesetzgeber bezweckte Schutz von vornherein zu gewähren, der Vermieter wird insoweit nicht unangemessen benachteiligt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10

Fazit:

Das Recht des Mieters auf Ratenzahlung der Kaution ist in § 551 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt und kann nicht vertraglich abbedungen werden. Eine unzulässige Fälligkeitsvereinbarung, nach welcher die Kaution bei Einzug als Gesamtbetrag zu entrichten ist, macht die Kautionsvereinbarung als solche nicht insgesamt unwirksam. Der BGH entscheidet, dass der Mieter bereits vor Zahlung der Kaution die Nennung eines insolvenzfesten Konto verlangen kann. Der Streit darüber, ob der Vermieter erst nach Erhalt der vollständigen Kaution verpfilchtet sei, diese insolvenzsicher anzulegen, ist damit entschieden. Die Kaution ist wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen.