Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 1.2 Beginn und Ende der Minderungsbefugnis

Wichtig

Wann das Minderungsrecht beginnt und endet

Die Minderungsbefugnis beginnt mit dem Auftreten der Mängel. Sie endet mit der Beseitigung der Mängel. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung verweigert.

Hat der Mieter die Miete wegen einer durch Bauarbeiten bedingten Gebrauchsbeeinträchtigung gemindert und bezieht er während der Fortdauer der Bauarbeiten eine andere Wohnung im selben Gebäude, so dauert die Minderungsbefugnis fort, wenn sich die Gebrauchsbeeinträchtigung auch auf die neue Wohnung auswirkt.^[1]

Ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters

Hat der Mieter trotz des Mangels die Miete in voller Höhe weiterbezahlt, ist der Vermieter in Höhe der Minderungsquote ungerechtfertigt bereichert.^[2] Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Miete zu Beginn eines Monats im Voraus gezahlt hat und die Mietsache nach der Zahlung mangelhaft wird. Mit dem überzahlten Betrag kann der Mieter gegenüber der Miete des Folgemonats aufrechnen. Wird die Miete über eine längere Zeit vorbehaltlos weiterbezahlt, kann die Minderungsbefugnis verwirkt werden.^[3]

Ebenso kann der Mieter sein Minderungsrecht durch einen stillschweigenden Verzicht verlieren.^[4] Nach § 242 BGB ist das Minderungsrecht verwirkt, wenn der Mieter nach langem Zeitablauf durch sein Verhalten beim Vermieter das Vertrauen erweckt hat, er werde sein Minderungsrecht nicht mehr geltend machen. Für die Vergangenheit kann der Mieter sein Recht auf Mietminderung einbüßen, wenn er die volle Miete weiterzahlt, obwohl er weiß, dass ein Mangel vorhanden ist. Dann darf er die Mietkürzung später nicht mehr nachholen. Der Mieter kann sein Minderungsrecht aber nur dann für die Vergangenheit verlieren, wenn er wusste, dass er nach der Rechtslage nicht die vollständige Miete schuldet.^[5]

Ausschluss des Bereicherungsanspruchs

In bestimmten Fällen wird der Bereicherungsanspruch durch § 814 BGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Mieter gewusst hat, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet war. Die Vorschrift setzt voraus, dass

1. objektiv keine Zahlungspflicht besteht,
2. der Mieter die Tatsachen kennt, aus denen das Nichtbestehen der Zahlungspflicht folgt und
3. dem Mieter die aus der Tatsachenlage sich ergebende Rechtsfolge bewusst ist.

Die unter Ziff. 3 genannte Voraussetzung liegt i. d. R. vor, weil davon auszugehen ist, dass den Mietern das Minderungsrecht bekannt ist. Die übrigen Voraussetzungen sind vom Vermieter zu beweisen; Zweifel gehen zu seinen Lasten.^[6]

Ende der Mietzeit

Gibt der Mieter eine mangelhafte Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurück, so ist auch die Höhe der Nutzungsentschädigung gemindert; dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter während der Mietzeit von seiner Minderungsbefugnis Gebrauch gemacht hat.

Hinweis

Mangel tritt nach Mietende ein

Anders ist es hingegen, wenn der Mangel erstmals nach Beendigung der Mietzeit auftritt. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr zur Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet; aus diesem Grund kann der Mieter auch nicht mindern.

[1] BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09 unter Rz. 23 ff.

[2] § 812 BGB.

[3] S. "Vorbehaltslose Mietzahlung nach Auftritt eines Mangels", GE 2007 S. 1557.

[4] BGH, WuM 2003 S. 440

[5] BGH, WuM 2018, S. 712.

[6] BGH, Beschluss v. 4.9.2018, VIII ZR 100/18.