MIETMINDERUNG - Bruttomiete als Bemessungsgrundlage für Mietminderung

Leitsatz

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

Fakten:

Die Parteien eines Gewerbemietvertrags streiten darüber, ob die Mietminderung anhand der Bruttomiete (inklusive aller Nebenkosten) oder der Nettokalt- oder Bruttokaltmiete (inklusive der Heizkosten) zu berechnen ist. Der BGH legt die Bruttomiete als Maßstab für die Berechnung der Mietminderung fest. Durch die Mietminderung wird das von den Vertragsparteien festgelegte Verhältnis zwischen den Leistungen des Vermieters und der Leistung des Mieters wieder hergestellt: Für eine reduzierte Vermieterleistung soll der Mieter auch nur reduziert leisten müssen. Die Leistung des Vermieters umfasst alles, was erforderlich ist, um die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache sicherzustellen. Die Einzelleistungen des Vermieters sind unlösbar mit der vertragsgemäßen Überlassung der Mietsache vernetzt. Die Mietzahlung ist eine Gegenleistung für eine vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung. Der Vermieter kann die Höhe der Nebenleistungen zwar nur beschränkt beeinflussen, er ist aber zur uneingeschränkten Erbringung der Nebenleistungen verpflichtet. Daher besteht auch die Gegenleistung des Mieters in einer einheitlichen Leistung, unabhängig davon, wie die Nebenkosten im Einzelnen zu bezahlen sind.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03

Fazit:

Der BGH hat den ewigen Streit, was als Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung dienen soll, beendet. Vermieter und Mieter schulden beide eine Gesamtleistung. Daraus folgt, dass ein Mangel der Haupt- oder Nebensache stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung ist. Also ist die gesamte Gegenleistung (Bruttomiete) zu mindern.