Mietminderungslexikon / 11 Belästigungen durch andere Hausbewohner

Belästigungen durch andere Hausbewohner^[1] oder durch Immissionen aus der Nachbarschaft^[2] stellen einen Mangel dar.

Gleiches gilt, wenn der Mieter durch den Hauswart beschimpft oder bedroht wird.^[3]

Vermieter in Auswahl der Mieter frei

Jedoch ist zu beachten, dass der Vermieter ohne besondere Absprachen nicht verpflichtet ist, auf ein bestimmtes "Milieuniveau" zu achten.

Wichtig

Freie Mieterauswahl, wenn nicht vereinbart

Haben die Parteien keine konkrete Absprache über die Zusammensetzung der Mieterschaft getroffen, so ist der Vermieter in der Auswahl der Mieter frei.

Ein Mangel liegt in einem solchen Fall noch nicht vor, wenn die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der anderen Mieter besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass nicht nur vereinzelt, sondern "wiederholt konkrete Anlässe oder Gefahrensituationen auftreten, die dem Besucher- oder Kundenkreis eines anderen Mieters zuzuordnen sind".^[4]

Vergleichbare Grundsätze gelten, wenn der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses einzelne Wohnungen an ständig wechselnde Kurzzeitmieter, z. B. an Feriengäste vermietet. Eine entsprechende Vermietungspraxis begründet für sich allein keinen Mangel.^[5] Die Langzeitmieter können deshalb weder verlangen, dass der Eigentümer die Vermietung an Kurzzeitmieter unterlässt, noch stehen ihnen Gewährleistungsansprüche zu. Vielmehr müssen die Mieter eines Mehrfamilienhauses gelegentliche Beeinträchtigungen aufgrund von Streitigkeiten zwischen Mitbewohnern ebenso hinnehmen wie gelegentliches Feiern anderer Bewohner. Solche Beeinträchtigungen sind sozialadäquat und können deshalb nicht als Mangel bewertet werden.

Die Abgrenzung zwischen den sozialadäquaten und damit unerheblichen Beeinträchtigungen und den erheblichen Gebrauchsstörungen richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Darlegungs- und beweispflichtig für das Ausmaß der Gebrauchsstörungen ist der Mieter.

Praxis-Tipp

Lärmprotokoll ist nicht zu führen

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt,

• um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. Ä.) es geht,
• zu welchen Tageszeiten,
• über welche Zeitdauer und
• in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht.^[6]

Praxis-Beispiel

Übler Publikumsverkehr in Nachbarschaft

Hat der Mieter ein Ladenlokal gemietet, so liegt ein Mangel vor, wenn sich neben den Mieträumen eine Gaststätte befindet, in der übel beleumdetes Publikum verkehrt, durch das der Mieter, sein Personal, Lieferanten oder Kunden seines Geschäfts belästigt werden.^[7] Die bloße Möglichkeit einer Belästigung durch fragwürdiges Publikum genügt allerdings nicht.^[8]

Milieuschutz

Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf "Milieuschutz". Stets ist zu beachten, dass sich die Belästigung auf den Gebrauch der Mietsache auswirken muss. Feindseligkeiten zwischen Personen, die nur zufällig einen gemeinsamen Vermieter haben, sind nicht als Mangel zu bewerten, wenn kein spezieller Bezug zur Mietsache besteht.^[9]

Für Lärmbelästigungen siehe auch unter "Lärm", Abschn. 34.

[1] AG Münster, Urteil v. 9.7.1984, 5 C 722/83, WuM 1985 S. 260.

[2] LG Augsburg, Urteil v. 1.2.1984, 7 S 4332/83, WuM 1986 S. 137 betr. Geruchsbelästigung durch Kläranlage; LG Köln, Urteil v. 6.11.1984, 12 S 165/84, WuM 1989 S. 623 betr. Belästigung durch Lärm und Schmutz im sog. sozialen Brennpunkt.

[3] AG Berlin-Neukölln, WuM 1986 S. 438.

[4] BGH, Urteile v. 15.10.2008, XII ZR 1/07 und XII ZR 2/07.

[5] BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11.

[6] BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11.

[7] BGH, Urteil v. 18.9.1974, VIII ZR 63/73, NJW 1974 S. 2233.

[8] LG Düsseldorf, Urteil v. 18.11.1994, 21 S 575/93, NJW-RR 1995 S. 330 und AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 13.11.1996, 12 C 374/96, NJWE-MietR 1997 S. 75 betr. Entwicklung einer Drogenszene im Umfeld der Wohnung.

[9] Vgl. LG Essen, Urteil v. 17.4.1997, 10 S 646/96, WuM 1998 S. 278.