Mietminderungslexikon / 21 Feuchtigkeit in Räumen

Tritt in den gemieteten Räumen oder in den Zubehörräumen (z. B. Keller) ein Feuchtigkeitsschaden auf, so liegt ein Sachmangel vor. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden ist unerheblich. Der Umstand, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entspricht und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme eines Mangels deshalb nicht entgegen.^[1]

Baumängel

Sind die Feuchtigkeitsschäden auf einen Baumangel zurückzuführen, kommt es auch nicht darauf an, ob der Vermieter von dem Baumangel Kenntnis gehabt hat. Auch der auf Zufall oder höhere Gewalt (Überschwemmung oder Sturmschaden) zurückzuführende Feuchtigkeitsschaden gilt als Mangel. Nichts anderes gilt für Schäden, die infolge des Verhaltens eines Dritten (überlaufendes Becken in der Nachbarwohnung) eingetreten sind.

Ausschluss der Minderung

Die Minderung ist ausgeschlossen, wenn der Schaden vom Mieter schuldhaft verursacht worden ist. Außerdem ist die Minderung ausgeschlossen, wenn die Feuchtigkeitsschäden aufgrund von Maßnahmen eingetreten sind, die vom Mieter veranlasst wurden oder die der Vermieter auf Veranlassung des Mieters vorgenommen hat.^[2]

Praxis-Beispiel

Minderungsquote nach Ausmaß der Feuchtigkeit

Die Minderungsquote richtet sich nach dem Ausmaß der durch die Feuchtigkeit bedingten Beeinträchtigung des Mietgebrauchs.^[3]

Haben sich infolge der Feuchtigkeit Schimmelpilze gebildet, so ist dies bei der Höhe der Minderung zu berücksichtigen.^[4]

• Der Befall mit Schimmelpilzen kann zu einer Mietminderung von bis zu 100 % führen.^[5]
• Bei ständiger Durchfeuchtung der Außenwände in Zusammenwirkung mit weiteren erheblichen Mängeln des Hauses 75 % Mietminderung, wenn alle Räume einer Neubauwohnung von Schimmelpilzen befallen sind.^[6]
• 50 % Mietminderung während der Austrockungszeit durchfeuchteter Wände und Teppichböden.^[7]
• 30 % bei Schimmelbildung in Bad und Schlafzimmer.^[8]

Mietminderung für Wärmebrücken bei Erhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands (Schimmelpilzgefahr)

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.^[9] Die Existenz von Schimmel allein begründet keinen Mangel der Mietsache.

Bleibt das Gesamtgefüge einer Wohnung nach einer erfolgten Sanierung nicht funktionsfähig (etwa andere wohnklimatische Verhältnisse nach dem Einbau dichterer Fenster), könne ein Mangel der Mietsache vorliegen. Maßgeblich ist dann, ob die technischen Vorschriften beachtet worden sind, die zur Zeit der Sanierung galten. Fehlt eine Mangelerscheinung (Schimmel), liegt aber aufgrund von Gefahren gleichwohl eine Beeinträchtigung der Nutzung der Wohnung vor, muss der Mieter konkret vortragen, wann welche Beeinträchtigung bestand bzw. bestehen würde. Sodann obliegt es dem Vermieter, zu den geltenden bautechnischen Vorschriften zur Zeit der Sanierung vorzutragen und ob diese eingehalten wurden. Trägt der Vermieter dazu substanziiert vor, trifft den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Baumängel und der Gebrauchsbeeinträchtigung. Gelingt dem Mieter dies, kann der Vermieter ggf. darlegen und beweisen, dass es dem Mieter zumutbar gewesen wäre, durch bestimmtes Heiz- und Lüftungsverhalten den Mangel zu vermeiden.^[10]

[1] OLG Celle, Beschluss v. 19.7.1984, 2 UH 1/84, WuM 1985 S. 9; LG Köln, WuM 1990 S. 547; LG Flensburg, WuM 1991 S. 582.

[2] BGH, LM § 537 BGB Nr. 7.

[3] LG Dresden, ZMR 2003 S. 840: Minderung von 50 % der Grundmiete bei Durchfeuchtung von Wänden und dem Teppichboden in einem Einzimmerapartment in einem Bereich von 2 bis 3 m.

[4] S. hierzu auch die Empfehlungen des BVS Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. zur Erkennung, Bewertung und Abhilfe von Schimmelpilzschäden in Gebäuden, NZM 2011 S. 13.

[5] AG Berlin-Charlottenburg, GE 2007 S. 1387; AG Potsdam, WuM 1995 S. 543.

[6] LG Köln, WuM 2001 S. 604.

[7] LG Dresden, ZMR 2003 S. 840.

[8] AG Siegburg, ZMR 2005 S. 543.

[9] BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

[10] LG Lübeck, Beschluss v. 20.6.2019, 14 S 17/18.