Mietminderungslexikon / 30 Innentemperaturen

Wohn- und Gewerberäume müssen so beschaffen sein, dass auch in den Sommermonaten erträgliche Innentemperaturen hergestellt werden können.

Nach der DIN 1946 Teil 2 werden folgende Raumtemperaturen empfohlen:
Außentemperatur	Innentemperatur
bis 26° C	zwischen 22° C und 25° C
zwischen 26° C und 29° C	zwischen 23° C und 26° C
zwischen 29° C und 32° C	zwischen 24° C und 27° C

Bei einer erheblichen Überschreitung dieser Temperaturen liegt ein Mangel vor.

Arbeitsstättenrichtlinie

Nach § 6 Abs. 1 ArbStättVO muss in Arbeitsräumen eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur vorhanden sein. Hierzu bestimmt die Arbeitsstättenrichtlinie ASR 6/1.3, dass in Arbeitsräumen bei Außentemperaturen bis zu 32° C die Innentemperatur 26° C nicht übersteigen darf. Bei höheren Außentemperaturen muss die Innentemperatur mindestens 6° C unter der Außentemperatur liegen.

In der Rechtsprechung wird überwiegend die Ansicht vertreten, dass eine übermäßige Erhitzung von Büroräumen infolge starker Sonneneinstrahlung als Mangel der Mietsache zu bewerten ist.^[1]

Wichtig

Temperaturwerte nach DIN 1946 und ArbeitsstättenVO

Maßstab für die Bestimmung der zulässigen Temperatur ist hierbei die DIN 1946 und die Arbeitsstättenverordnung. Werden die dort genannten Temperaturen nicht nur gelegentlich überschritten, weil das Gebäude keinen ausreichenden Sonnenschutz besitzt, so kann der Mieter verlangen, dass geeignete Schutzvorrichtungen angebracht werden. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude den anerkannten Regeln der Technik entspricht.^[2]

Fristlose Kündigung

Nach der Rechtsprechung kann der Mieter wegen der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung auch zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB berechtigt sein.^[3] Diese Rechtsprechung ist in der Literatur auf Kritik gestoßen.^[4] Das OLG Frankfurt^[5] schließt sich dieser Kritik an. Danach ist die Mietsache mangelfrei, wenn das Gebäude den baurechtlichen Bestimmungen entspricht. Maßgeblich ist § 3 Abs. 4 EnEV: Danach sind bei Wohngebäuden die Anforderungen an die Sonneneintragskennwerte nach Anlage 1 zu § 3 EnEV, Nr. 3 einzuhalten. Einzelheiten hierzu regelt die DIN 4108-2.

Räume ohne Klimaanlage

Hat der Mieter Büroräume ohne Klimatisierung gemietet und genügt der sommerliche Wärmeschutz den Anforderungen dieser Norm, so ist eine gleichwohl entstehende hohe Innentemperatur nicht als Mangel zu bewerten, sondern dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen. Es ist dann Sache des Mieters, etwa durch den Einbau einer Klimaanlage, für Abhilfe zu sorgen. Aus der DIN 1946-2 oder der Arbeitsstättenverordnung ergibt sich nach dieser Meinung nichts anderes. Die DIN 1946-2 richtet sich nicht an den Bauherrn oder den Vermieter, sondern an die Hersteller von Klimaanlagen und Architekten. Die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung sind vom Arbeitgeber zu erfüllen.^[6]

Bei übermäßiger Wärmeimmission aus einem Heizraum unter der Wohnung hat das LG Hamburg 10 % Mietminderung für angemessen erachtet.^[7]

Praxis-Beispiel

Mindesttemperaturen im Winter

Im Winter müssen Wohnräume so zu beheizen sein, dass eine Mindesttemperatur von 22° C bis 23° C erreicht wird. Entsprechendes gilt für gewerblich genutzte Räume, in denen sich Menschen nicht nur für vorübergehende Zeit aufzuhalten pflegen (z. B. Büros oder Gaststätten).^[8]

Für die Über- oder Untertemperatur ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Die sog. Darlegungslast ist erfüllt, wenn der Mieter taggenau angeben kann, welche Innen- und Außentemperaturen geherrscht haben.^[9]

Praxis-Tipp

Temperaturprotokoll führen

Der Mieter muss also ein "Temperaturprotokoll" führen, damit er seine Darlegungslast erfüllen kann. Es empfiehlt sich, die Messungen mit einem geeichten Thermometer in Raummitte, etwa einen Meter über dem Boden, durchzuführen. Zwingend notwendig ist das nicht. Vielmehr genügt es, wenn ungeeichte Thermometer verwendet werden und sich aus Zeugenaussagen ableiten lässt, dass die Besucher der Räume ein "subjektives Kälteempfinden" gehabt haben.^[10]

Räume mit Klimaanlage

Hat der Mieter Räume mit Klimaanlage gemietet und wird der Grenzwert aufgrund eines Mangels der Anlage überschritten, so muss der Vermieter für den Mangel der Klimaanlage einstehen.^[11]

[1] OLG Hamm, NJW-RR 1995 S. 143; OLG Hamm, Urteil v. 28.2.2007, 30 U 131/06; OLG Köln, WuM 1995 S. 35; OLG Rostock, NZM 2001 S. 425 = NJW-RR 2001 S. 802; OLG Naumburg, NJW-RR 2004 S. 299; AG Hamburg, WuM 2006 S. 609 m. Anm. Börstinghaus, WuM 2007, S. 253.

[2] OLG Rostock, Urteil v. 29.12.2000, 3 U 83/98, NZM 2001 S. 425.

[3] OLG Düsseldorf, Urteil v. 4.6.1998, 24 U 194/96, ZMR 1998 S. 622.

[4] Busse, NJW 2004, S. 1982; Harms, NZM 2005, S. 441.

[5] Urteil v. 19.1.2007, 2 U 106/06.

[6] OLG Frankfurt, a. a. O.

[7] LG Hamburg, ZMR 2009 S. 532.

[8] KG Berlin, Urteil v. 11.3.2002, 8 U 9211/00, GE 2002 S. 730, wonach die Bruttomiete für eine Gaststätte um 35 % gemindert werden kann, wenn die Temperatur in den Wintermonaten deutlich unter 20° C liegt.

[9] KG Berlin, Urteil v. 5.3.2012, 8 U 48/11, IMR 2012, S. 238.

[10] KG Berlin, Urteil v. 11.3....