Mietpreisbremse gilt auch bei Untervermietung

1 Leitsatz

Ein Vermieter muss nach § 553 BGB einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Ferner hat ein Mieter von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) vereinbar ist.

2 Normenkette

§§ 553, 556d ff., 573 Abs. 2 Nr. 1, 573c BGB

3 Das Problem

Wenn für einen Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Dies gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 BGB). Dabei können auch wirtschaftliche Gründe ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung darstellen, so z. B. bei Auszug eines Mitmieters.

4 Die Entscheidung

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte der Mieter die gemietete Zweizimmerwohnung unerlaubt und auch noch nach Abmahnung durch den Vermieter untervermietet. Der Mieter zahlte an den Vermieter eine Gesamtmiete von monatlich 460 EUR und verlangte von den beiden Untermietern monatlich 962 EUR. Das LG Berlin hatte zwar im Hinblick auf die neue Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 13.9.2023, VIII ZR 109/22) keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Untervermietung, da sich der Mieter nach dem Untermietvertrag ein Recht zum jederzeitigen Zutritt zur Wohnung sowie den Besitz an einem Satz der Wohnungsschlüssel und damit den Mitgewahrsam an der Wohnung vorbehalten hatte. Ferner hatte der Mieter neben den mitvermieteten Möbeln und weiterem Hausrat auch noch persönliche Gegenstände und Kleidungsstücke in der Wohnung verwahrt, auf die die Untermieter keinen Zugriff hatten.

Allerdings müsse ein Vermieter nach ständiger Rechtsprechung der Kammer einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Dieser hat vorliegend über 500 EUR monatlich betragen. Ferner verstößt der vom Mieter verlangte Untermietzins gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse, da die vom Untervermieter verlangte Miete deutlich mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegt. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis scheitert somit zum einen daran, dass er dem Vermieter eine Partizipation an den Erträgen nicht angeboten hat und zum anderen die konkrete Untervermietung wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse ein von der Rechtsordnung nicht gebilligtes Handeln darstellt. Dem Mieter stand daher kein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zu.

Unerheblich ist, dass der Vermieter die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis nicht auf die konkreten Mietkonditionen gestützt und den Mieter auch nicht auf die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse hingewiesen hatte. Der Verstoß des Mieters gegen die ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotene Untervermietung stellt eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses dar, die den Vermieter zur wirksamen Kündigung des Hauptmietvertrages berechtigt hat.

5 Entscheidung

LG Berlin, Urteil v. 27.9.2023, 64 S 270/22