Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.1.2.2 Neuer Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 1a BGB

Die Neuregelungen des GEG haben eine Erweiterung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB erforderlich gemacht. Als Modernisierungsmaßnahme gilt nach § 555b Nr. 1a BGB auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Wird jedenfalls ein Austausch der Heizungsanlage erforderlich, kann auch ein Austausch der Heizkörper in der Mietwohnung erforderlich werden. Ebenso, wenn ein Austausch der Heizkörper nicht erforderlich sein sollte, stellt auch der bloße Austausch der Zentralheizungsanlage eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB dar.

Heizungsanlage

Der Begriff der Heizungsanlage im Sinne von § 555b Nr. 1a BGB ist in § 3 Abs. 1 Nr. 14a GEG definiert. Hiernach ist eine "Heizungsanlage" eine Anlage zur Erzeugung von Raumwärme, Warmwasser oder einer Kombination davon einschließlich Hausübergabestationen zum Anschluss an ein Wärmenetz und Wärmeüberträger von unvermeidbarer Abwärme. Ausgenommen vom Anwendungsbereich sind handbeschickte Einzelraumfeuerungsanlagen und offene Kamine. Der Begriff umfasst Heizungsanlagen für ein oder mehrere Gebäude, Gebäudeteile, Nutzungseinheiten oder Räume unter Einsatz von Energie, einschließlich Etagenheizungen und automatisch beschickte Einzelraumfeuerungsanlagen sowie Stromdirektheizungen. Eine Hausübergabestation ist ebenfalls unter den Begriff der Heizungsanlage zu fassen, da sie Raumwärme oder Warmwasser mittels Übergabe der gelieferten Wärme aus dem vorgelagerten Wärmenetz erzeugt.^[1]

Heiztechnische Anlage

Abzugrenzen ist die Heizungsanlage von einer heizungstechnischen Anlage. Die Heizungsanlage selbst dient nur der Wärmeerzeugung. Die heizungstechnische Anlage geht darüber hinaus und umfasst neben der Wärmeerzeugung auch die Speicherung, Verteilung und Übergabe der Wärme.

Freiwilliger Heizungstausch

Der Modernisierungstatbestand umfasst auch Maßnahmen, die freiwillig vom Vermieter durchgeführt werden, also solche, die im Vorfeld der gesetzlichen Verpflichtung durchgeführt werden, insbesondere weil noch keine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Der Mieter selbst hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Modernisierung.^[2] Er hat nur einen Anspruch auf Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mieträume. Mieter haben also gegen ihre Vermieter keinen Anspruch auf eine Umrüstung der Heizungsanlage, gerichtet auf die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG.

Auch kein Anspruch auf Heizkostenersparnis

Entspricht die bestehende Heizungsanlage den vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien, besteht auch kein Anspruch des Mieters auf eine Modernisierung mit dem Ziel der Heizkostenersparnis.^[3]

Entsprechendes gilt für Dämmmaßnahmen. Selbst wenn diese öffentlich-rechtlich erforderlich sein sollten, hat der Mieter keinerlei Ansprüche gegen den Vermieter. So begründet ein Verstoß gegen die Verpflichtung aus § 47 GEG zur Dämmung oberster Geschossdecken keinerlei Ansprüche des Mieters und kann auch eine Mietminderung nicht rechtfertigen. Freilich aber geht der Vermieter das Risiko ein, dass der Mieter sich ggf. entsprechend mit der Baubehörde in Verbindung setzt und somit ein Bußgeld drohen kann.

[1] BT-Drs. 20/7619, S. 96.

[2] BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142.

[3] BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142.