Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.2 Duldungspflichten

1.2.1 Mieter

Der Mieter hat sämtliche Maßnahmen zu dulden, die in Erfüllung des GEG erforderlich sind, da sie aufgrund rechtlicher Verpflichtung erforderlich sind.^[1] Rechtsgrundlage stellt hier § 555b Nr. 6 BGB dar. Hiernach gehören zu den vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen auch solche, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Mit Blick auf das GEG hat der Mieter demnach nicht nur einen Heizungsaustausch, gerichtet auf die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zu dulden, sondern auch

• die Dämmung oberster Geschossdecken nach § 47 GEG
• die Ausstattung der Heizkörper, etwa mit manuell einstellbaren Thermostatreglern nach § 63 Abs. 3 Satz 2 GEG
• Maßnahmen zur Leitungsdämmung, etwa in vermieteten Kellerräumen nach § 69 Abs. 2 GEG.

Der neue Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 1a BGB wurde deshalb in den Katalog der vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen, da die Pflicht zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erst mit dem Austausch der Heizungsanlage besteht.

Freiwilliger Heizungstausch

Tauscht der Vermieter die Heizungsanlage freiwillig und ohne Not zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG aus, dann handelt es sich zwar nicht um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB, weil der Austausch nicht aufgrund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände erfolgt; es handelt sich aber dennoch um eine vom Mieter auf Grundlage von § 555b Nr. 1a BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme. Ziel des Gesetzgebers ist es nämlich, dass die Vorgabe bereits vor einem etwaigen irreparablen Defekt der vorhandenen Heizungsanlage erfüllt wird. Insoweit sollen die Eigentümer mit einem Geschwindigkeitsbonus von 20 % zusätzlicher Förderung belohnt werden, wenn der Heizungsaustausch bzw. die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe bis Ende 2028^[2] erfolgt (siehe hierzu Wilde, Förderprogramme zur Finanzierung energetischer Maßnahmen, Kap. 1.1).

[1] BGH, Urteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08, MDR 2009, 738.

[2] Nach 2028 sinkt der Geschwindigkeitsbonus alle 2 Jahre um 3 %, zunächst also auf 17 % ab 1.1.2029.

1.2.2 Vermieter

Insbesondere mit Blick auf einen Heizungsaustausch hat der BGH^[1] längst klargestellt, dass der Vermieter keine Umbau- oder Nachrüstmaßnahmen seitens des Mieters zu dulden hat. In seiner insoweit maßgeblichen Entscheidung hat der BGH den Anspruch eines Mieters auf Einbau einer Etagenheizung in einer Altbauwohnung verneint. Der Vermieter hatte vor der Neuvermietung anderer Wohnungen diese jeweils mit Gasetagenheizungen ausgestattet. Die Wohnung des Mieters wurde u. a. mittels Kachelöfen oder Elektro-Heizung beheizt. Dem Wunsch des Mieters widersetzte sich der Vermieter mit dem Argument, er könne bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erzielen.

Dieses in sich widersprüchliche Argument ließ der BGH genügen. Widersprüchlich ist es deshalb, weil die Wohnung ohnehin mit einer Etagenheizung ausgestattet werden soll. Letztlich wird lediglich auf die Missbrauchskontrolle im Rahmen der Beurteilung des Vermieterermessens abgestellt. In der Argumentation des Vermieters sah der BGH keinen Rechtsmissbrauch. Der Vermieter kann also seine Einwilligung verweigern, soweit dies im Einzelfall nicht rechtsmissbräuchlich ist.

[1] BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 10/11, ZMR 2012, 174.