Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.10 Zeitpunkt der Mieterhöhung

Voraussetzung für die Zahlung der erhöhten Miete ist, dass die Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen ist. Nicht Voraussetzung ist, dass der Vermieter schon die Kosten des entsprechend beauftragten Unternehmens ausgeglichen hat. Ist jedenfalls die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen, hat der Mieter die erhöhte Miete nach § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des 3. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen.

Praxis-Beispiel

Fristberechnung

Die Mieterhöhungserklärung geht dem Mieter Mitte April zu. Die erhöhte Miete ist dann erstmals im Juli zu zahlen.

Die Frist verlängert sich nach § 559b Abs. 2 BGB um 6 Monate, wenn

• der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder
• die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.

Nicht ordnungsmäßige Modernisierungsankündigung

Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme muss den Anforderungen des § 555c BGB genügen. Erfüllt die Ankündigung die entsprechenden Vorgaben nicht, verlängert sich die Frist des § 559b Abs. 2 BGB um insgesamt 6 Monate.

Praxis-Beispiel

Fristberechnung

Die nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1, 3 bis 5 GEG genügende Mieterhöhungserklärung geht dem Mieter Mitte April zu. Die erhöhte Miete ist dann erstmals im Januar des Folgejahres zu zahlen.

Unterbliebene Modernisierungsankündigung

Selbst in dem Fall, in dem die Modernisierungsmaßnahme gar nicht angekündigt wurde, führt dies nicht etwa dazu, dass der Vermieter das Recht zur Mieterhöhung verlieren würde. Lediglich der Erhöhungszeitpunkt verlängert sich auf knapp 9 Monate.^[1]

Tatsächliche Mieterhöhung

Entsprechendes gilt für den Fall, dass die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Nach § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB ist für den Fall, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 559 BGB oder eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren (siehe Kap. 3.6) verlangen will, auch der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten anzugeben.

Praxis-Beispiel

10 %-Grenze

In seiner Modernisierungsankündigung gibt der Vermieter infolge der Modernisierungsmaßnahme eine voraussichtliche Mieterhöhung von 1,50 EUR pro m² an. Tatsächlich ergibt sich ein Erhöhungsbetrag von 1,65 EUR pro m². Der Mieter hat die erhöhte Miete nach Ablauf der Frist des § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des 3. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen, da die tatsächliche Miete nicht mehr als 10 % über der angekündigten liegt.

Mehrere Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Vermieter nicht nur eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, sondern mehrere, kann er nach Abschluss jeder Modernisierungsmaßnahme jeweils für diese eine Mieterhöhung vornehmen. Voraussetzung ist nur, dass diese Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist.

Praxis-Beispiel

Fassadendämmung und Wärmepumpe

Der Vermieter lässt Dämmmaßnahmen an der Gebäudefassade durchführen und anschließend eine Wärmepumpe errichten. Sind die Dämmmaßnahmen abgeschlossen, kann insoweit die Miete erhöht werden, auch wenn die Wärmepumpe selbst noch nicht errichtet ist.

[1] BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220.