Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.3 Umlage unter mehreren Mietern

2.3.1 Grundsätze

Nach § 559 Abs. 3 BGB sind die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, die von der Modernisierungsmaßnahme betroffen sind. Der Umlagemaßstab muss dabei der Billigkeit entsprechen. Keiner der Mieter darf unberechtigt bevorzugt oder benachteiligt werden – aus welchen Gründen auch immer.^[1] So ist selbstverständlich auch die vom Vermieter selbst genutzte Wohnung in die Umlage einzubeziehen.^[2]

[1] LG Berlin, Urteil v. 18.1.2018, 67 S 268/17, BeckRS 2018, 25308.

[2] Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 559 Rn. 76.

2.3.2 Der Regelfall nach GEG

Im Regelfall betreffen nach GEG erforderliche Maßnahmen alle Wohnungen. Wohl probatester Umlagemaßstab kann in all den Fällen, in denen alle Wohnungen von der Maßnahme profitieren bzw. betroffen sind, eine Umlage nach der beheizten Wohnfläche sein. Dies gilt im Fall von Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle oder der Kellerdecke unabhängig davon, ob einzelne Wohnungen in unterschiedlichem Maß von der Wärmedämmung profitieren.^[1]

Praxis-Beispiel

Dämmung oberster Geschossdecken

Oberste Geschossdecken sind in einer Art und Weise zu dämmen, dass sie die Vorgaben des § 47 GEG erfüllen.^[2] Die Dämmmaßnahme selbst dürfte zwar in erster Linie den Mietern der unter der obersten Geschossdecke liegenden Wohnungen zugute kommen. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass eine öffentlich-rechtliche Pflicht besteht, die Vorgaben des § 47 GEG durch den Gebäudeeigentümer als Verantwortlichen nach § 8 Abs. 1 GEG zu erfüllen. Daher verbietet der Gleichbehandlungsgrundsatz, allein diese Mieter mit den für die Maßnahme erforderlichen Kosten zu belasten. Die Kosten sind vielmehr auch in diesem Fall unter sämtlichen Mietern umzulegen.

[1] LG Berlin, Urteil v. 22.10.2013, 63 S 108/13, GE 2013, 1654.

[2] Siehe hierzu Blankenstein, Bestandsgebäude, Kap. 1.1.

2.3.3 Heizungsaustausch

Im Fall eines Heizungsaustauschs zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 GEG dürfte zu unterscheiden sein:

• Erfolgt allein ein Austausch bzw. eine Modifizierung der Zentralheizungsanlage oder
• ist zusätzlich auch ein Austausch der vorhandenen Heizkörper erforderlich?

Lediglich Austausch/Modifizierung der Zentralheizungsanlage

Für den Fall, in dem lediglich ein Austausch bzw. eine Modifizierung der Zentralheizungsanlage zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 GEG erforderlich ist, dürfte wohl wiederum eine Umlage der Kosten nach der anteiligen beheizten Wohnfläche am ehesten der Billigkeit entsprechen. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass unabhängig vom konkreten Verbrauch in der jeweiligen Nutzungseinheit ein Anteil von 30 bis 50 % der Heizkosten nach Fläche umzulegen sind. Keinesfalls möglich dürfte eine Umlage nach der Anzahl der Nutzungseinheiten sein.

Zusätzlicher Austausch vorhandener Heizkörper

Für den Fall, dass zusätzlich auch die vorhandenen Heizkörper auszutauschen sind, hat eine Umlage der hierfür erforderlichen Kosten nach der Anzahl der in den jeweiligen Wohnungen vorhandenen Heizkörper zu erfolgen.

2.3.4 Gemischt genutzte Gebäude

In gemischt genutzten Gebäuden, also solchen mit Wohnungen und Geschäfts- bzw. Gewerbeeinheiten, muss der Vermieter beachten, dass anteilige für die Geschäfts- bzw. Gewerbeeinheiten anfallende Kosten nicht auf die Wohnraummieter umgelegt werden können. Der Vermieter hat diese vielmehr selbst zu tragen. Hat er mit dem Geschäfts- bzw. Gewerberaummieter allerdings vereinbart, dass dieser auch Kosten von Modernisierungsmaßnahmen zu tragen hat, sind die Geschäfts- bzw. Gewerberaummieter wiederum angemessen in die Kostenumlage einzubeziehen.

2.3.5 Leerstand

Vermieter haben zu beachten, dass in die Kostenumlage auch leerstehende Wohnungen einbezogen werden müssen. Dies gilt selbstverständlich unabhängig davon, ob der Mieter die von ihm gemietete Wohnung nicht bewohnt oder ein Mietverhältnis nicht besteht. Im 2. Fall sind die anteiligen Kosten vom Vermieter zu tragen. Entsprechende Grundsätze gelten für Geschäfts- bzw. Gewerberäume, soweit die Mietvertragsparteien vereinbart haben, dass der gewerbliche Mieter auch Kosten von Modernisierungsmaßnahmen zu tragen hat.