Neben dem Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 1a BGB, der die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zum Inhalt hat, wurde mit Inkrafttreten der GEG-Reform 2024 ein weiterer neuer Mieterhöhungstatbestand in das BGB eingefügt. § 559e BGB regelt die Möglichkeit der Mieterhöhung neben § 559 BGB, soweit der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB durchgeführt hat, also eine solche, durch die die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt wird und die die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten erfüllen. Der Anwendungsbereich des § 559e BGB ist also eröffnet, wenn der Vermieter
- eine Maßnahme zur Umsetzung der Pflicht nach § 71 Abs. 1 GEG ergreift,
- die grundsätzlich förderungsfähig ist.
Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Zu unterscheiden ist dann weiter danach, ob der Vermieter diese Drittmittel tatsächlich in Anspruch nimmt oder nicht. Der Anwendungsbereich der Norm ist nicht erst eröffnet, wenn die vorhandene Heizung etwa wegen eines irreparablen Defekts ausgetauscht werden muss. Sie soll vielmehr einen Anreiz für den Vermieter darstellen, möglichst frühzeitig die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zu erfüllen.
Kürzungspauschale von 15 %
Nach § 559e Abs. 2 BGB sind 15 % der aufgewendeten Kosten pauschal als Erhaltungskosten der ursprünglich vorhandenen Heizungsanlage in Abzug zu bringen. Diese Pauschale allein ist maßgeblich und unabhängig davon, ob die Erhaltungskosten tatsächlich höher oder niedriger wären. Ohnehin kann hier nur eine fiktive Beurteilung erfolgen.
Kappungsgrenze von 0,50 EUR/m2
§ 559e Abs. 3 Satz 1 BGB begrenzt zunächst die infolge der Durchführung des Heizungstauschs mögliche Mieterhöhung auf 0,50 EUR je Quadratmeter in einem Zeitraum von 6 Jahren. Die monatliche Miete darf also innerhalb des 6-Jahres-Zeitraums nicht um mehr als 0,50 EUR je Quadratmeter erhöht werden.
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