Alexander C. Blankenstein
Ihrem Wesen nach stellt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters eine einseitige Gestaltungserklärung dar. Sie ist also nicht von der Zustimmung des Mieters abhängig. Vor diesem Hintergrund muss sie inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen genügen. Genügt sie diesen nicht, ist sie unwirksam. Zunächst muss der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung deutlich machen, dass diese auf einer Modernisierungsmaßnahme beruht. Andernfalls kann der Mieter sie nicht einer formellen Plausibilitätsprüfung unterziehen.
Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass der Mieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung überprüfen und hierzu ggf. sachkundige Personen hinzuziehen kann.
Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie sind neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (siehe hierzu das Muster in Kap. 2.7.2.3).
2.7.2.1 Modernisierende Erhaltung
Im Fall der modernisierenden Erhaltung bzw. Instandsetzung muss der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vornehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.
2.7.2.2 Mehrere Modernisierungsmaßnahmen
Bei der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen genügt die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist. Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.
Einbau einer Zentralheizung und Wärmedämmung
Der Vermieter hatte einen Austausch der Zentralheizungsanlage vorgenommen und Wärmedämmmaßnahmen an der Fassade und der obersten Geschossdecke vorgenommen.
In einem derartigen Fall genügt die Angabe über
- die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten,
- die hiervon in Abzug zu bringenden Instandsetzungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil,
- den anhand der Wohnfläche der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche ermittelten und auf den Mieter konkret entfallenden Modernisierungskostenanteil und
- die sich hieraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den verlangten Betrag.
2.7.2.3 Berücksichtigung von Angaben in der Modernisierungsankündigung
Da die Modernisierungsmaßnahme ohnehin nach § 555c BGB dem Mieter anzukündigen ist und dabei ohnehin die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen zu beschreiben ist und auch bereits Angaben über den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine solche verlangt wird, zu machen sind, kann der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung auch auf die Modernisierungsankündigung Bezug nehmen. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass dieser die wesentlichen Angaben auch zu entnehmen sind.