Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.8.2 Mieterhöhung nach Wärmedämmung unter Anrechnung von Instandsetzungskosten

Musterschreiben: Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Maßnahmen nach § 48 GEG unter Anrechnung von Instandsetzungskosten)^[1]

Herr/Frau/Eheleute [Anschrift des Mieters]

Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München

hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB)

Sehr geehrte/r ________________________,

die Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind nun durch Anbringung des Wärmedämmverbundsystems am 13.11.2024 beendet worden.

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB bin ich berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Mit Schreiben vom 5.2.2024 habe ich bereits entsprechend den Voraussetzungen der §§ 555c, 555b BGB die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen angekündigt.

Mit demselben Schreiben wurde mitgeteilt, dass die zu erwartende Mieterhöhung bei monatlich circa 70,00 EUR liegen wird.

Im Mehrfamilienhaus Blumenstraße 6 in München wurde im Zeitraum vom 29.7.2024 bis 13.11.2024 ein mineralisches Wärmedämmverbundsystem an der Außenfassade angebracht.

Die Kosten für die Anbringung des Wärmedämmverbundsystems belaufen sich gemäß Rechnung der Firma Mauerwerk auf 60.000,00 EUR.

Die Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenwände von 0,24 W/(m²·K) durch Anbringung der Wärmedämmung entsprechen den Vorgaben des GEG.

Bei der Anbringung des Wärmedämmverbundsystems handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB. Die Maßnahme ist eine bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b Nr. 1 BGB). Die prognostizierte Energieeinsparung beläuft sich auf etwa 15 %.

Darüber hinaus handelt es sich um eine Maßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB, die aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die ich als Vermieter nicht zu vertreten habe.

Vor der Durchführung der Maßnahme verfügte das Haus über keine Wärmedämmung. Das Mehrfamilienhaus wurde im Jahr 1963 errichtet. Seitdem wurden mehrfach Schönheitsreparaturen und neue Farbanstriche durchgeführt, an der Substanz wurde bis dato nichts geändert. Etwa 20 % der Außenfassade waren nach den Feststellungen des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Schneider schadhaft, vor allem wegen bestehender Putzabplatzungen. Infolgedessen waren die sogenannten bedingten Anforderungen nach § 48 GEG zu beachten. Nachdem die Änderungen mehr als 20 % der Bauteilfläche betrafen, mussten die Wärmedurchgangskoeffizienten nach § 48 GEG eingehalten werden.

Daher sind die entstandenen Baukosten um den ersparten Instandsetzungsaufwand zu kürzen. Die ersparten Instandsetzungskosten belaufen sich gemäß den Feststellungen des Sachverständigen auf 12.000,00 EUR und wurden angerechnet. Der Restbetrag der angefallenen Baukosten kann gemäß §§ 559 Abs. 1, 555b Nr. 1, 6 BGB im Rahmen der Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt werden:

Die Gesamtkosten der baulichen Maßnahme belaufen sich gemäß Rechnung der Firma Mauerwerk auf	60.000,00 EUR
Abzüglich Instandsetzungsbedarf 20 %	./. 12.000,00 EUR
Verbleiben	48.000,00 EUR
Hiervon 8 % jährlich (§ 559 Abs. 1 BGB)	3.840,00 EUR

Ihre Wohnung verfügt über 53 m². Die Gesamtwohnfläche beträgt 400 m².

Die energetischen Modernisierungsmaßnahmen kommen allen Wohnungen zugute, sodass die Kostenverteilung auf alle Wohnungen nach der jeweiligen Wohnfläche erfolgt.

Erhöhungsbetrag pro m² 3.840,00 EUR : 400 m² = 9,60 EUR/m² pro Jahr. Dies entspricht einer monatlichen Erhöhung von 0,80 EUR/m². Daraus ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung für Ihre Wohnung von 53 m² × 0,80 EUR = 42,40 EUR.

Die neue Miete setzt sich damit wie folgt zusammen:

Bisherige Miete	500,00 EUR
Monatliche Erhöhung wegen Anbringung Wärmedämmverbundsystem (§ 559b BGB)	+ 42,40 EUR
Gesamt	542,40 EUR
Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV – wie bisher –	+ 50,00 EUR
Vorauszahlung für Heizung/Warmwasser – wie bisher –	+ 60,00 EUR
Gesamtmiete ab 1.2.2025	652,40 EUR

Gemäß § 559b Abs. 2 BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Ich darf Sie daher bitten, Ihren Dauerauftrag entsprechend ab 1.2.2025 umzustellen.

Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Verwalter/Verwalterin bzw. Eigentümer/Eigentümerin

[1] Muster von Hopfensperger, Stichwort Modernisierung durch Wärmedämmung, Kap. 3.3, VerwalterPraxis Gold.