3.1 Grundsätze
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Grundsätzlich also hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erhaltung der Mietsache nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Entspricht der Zustand der Mietsache den Vereinbarungen, bestehen über die Erhaltung hinausgehende Ansprüche nicht. Freilich kann der Mieter nach § 554 BGB verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Es besteht aber kein Anspruch des Mieters, dass der Vermieter derartige Maßnahmen durchführt. Der Mieter hat demnach gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Modernisierung der Mietsache, auch nicht unter energetischen Gesichtspunkten (siehe Kap. 1.1.2.2).
3.2 Mietminderung
Im Fall der Durchführung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB ist eine Mietminderung für einen Zeitraum von 3 Monaten nach der Bestimmung des § 536 Abs. 1a BGB ausgeschlossen. Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt können während der Bauphase wegen der mit den Arbeiten ggf. verbundenen Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit wie Lärm, Dreck, Abschattung durch Gerüste, Nichtnutzbarkeit von Räumen etc. zur Mangelhaftigkeit führen. Derartige Mängel berechtigen an sich zur Minderung. Wird der Wohnraum durch die Baumaßnahme unbewohnbar, besteht selbstverständlich ein Minderungsrecht, der Mieter muss dann gar keine Miete für den entsprechenden Zeitraum zahlen.[1] Der 3-monatige Minderungsausschluss kommt dem Vermieter aber nur dann zugute, wenn er die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt hat.[2]
Der Minderungsausschluss beginnt mit der ersten Gebrauchsbeeinträchtigung und endet 3 Monate später. Unerheblich ist dabei, ob der Gebrauch durchgängig über eine Zeit von 3 Monaten beeinträchtigt wird. Störungsfreie Zeiten haben auf den Fristenlauf keinen Einfluss, vielmehr ist der Vermieter gehalten, die Baumaßnahme zügig durchzuführen.[3]
Unterbrochene Baumaßnahme
Wird mit der Baumaßnahme im Juli begonnen, sodann Ende August unterbrochen und erst wieder im Oktober fortgesetzt, kommt dem Vermieter zwar das Privileg des Minderungsausschlusses für die Monate Juli und August zugute, aber nicht mehr bezüglich der im Oktober fortgesetzten Arbeiten.
Auch im Fall der modernisierenden Erhaltung oder der Durchführung einer energetischen Modernisierung und gleichzeitiger Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen gilt der 3-monatige Minderungsausschluss.[4]
Minderungsausschluss für Maßnahmen zur Umsetzung der 65 %-EE-Vorgabe
Nicht eindeutig geklärt ist allerdings, ob der Minderungsausschluss auch für Modernisierungsmaßnahmen des § 555b Nr. 1a BGB gilt, also für solche Maßnahmen, die zur Umsetzung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG durchgeführt werden. Da § 536 Abs. 1a BGB nur auf die energetischen Modernisierungen des § 555b Nr. 1 BGB und nicht auch auf solche nach § 555b Nr. 1a BGB verweist, wird vertreten, dass das Minderungsausschlussprivileg dem Vermieter nicht zugute komme.[5] Die fehlende Verweisung dürfte indes allein nicht überzeugen, da der Gesetzgeber im Rahmen der GEG-Reform auch an anderer Stelle Gesetzesanpassungen übersehen hat (siehe insoweit Blankenstein, Energieausweis, Kap. 10). Gestützt würde die Auffassung, sähe man in der Vorgabenerfüllung nach § 71 Abs. 1 GEG in erster Linie eine Maßnahme der nachhaltigen Einsparung von Primärenergie und des Klimaschutzes entsprechend § 555b Nr. 2 BGB. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber dem Vermieter ein Wahlrecht einräumt, auf welchen Tatbestand er eine Modernisierungsmieterhöhung stützt, so die Voraussetzungen mehrerer Modernisierungstatbestände erfüllt sind.[6] Durch Maßnahmen der Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe dürfte in aller Regel auch Endenergie eingespart werden, sodass auch die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB erfüllt wären. Auch möchte der Gesetzesgeber durch einen Förderbonus zu einem besonders zügigen Heizungstausch animieren. Es dürfte jedenfalls näher liegen, für derartige Fälle § 536 Abs. 1a BGB entsprechend anzuwenden.
3.3 Nachweisanspruch
3.3.1 Betriebsprüfung von Wärmepumpen
Mit § 60a GEG 2024 wurde erstmals eine Betriebsprüfung von Wärmepumpen eingeführt, soweit das Gebäude mindestens 6 Wohn- oder sonstige Nutzungseinheiten mittels Wärmepumpe mit Heizenergie versorgt und die Wärmepumpe nach dem 31.12.2023 eingebaut wurde. Die Wärmepumpen müssen nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens aber nach Ablauf von 2 Jahren nach Inbetriebnahme, einer Betriebsprüfung unterzogen werden.
Das Ergebnis der Prüfung und ein Nachweis übe...
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