Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 3.3 Nachweisanspruch

3.3.1 Betriebsprüfung von Wärmepumpen

Mit § 60a GEG 2024 wurde erstmals eine Betriebsprüfung von Wärmepumpen eingeführt, soweit das Gebäude mindestens 6 Wohn- oder sonstige Nutzungseinheiten mittels Wärmepumpe mit Heizenergie versorgt und die Wärmepumpe nach dem 31.12.2023 eingebaut wurde. Die Wärmepumpen müssen nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens aber nach Ablauf von 2 Jahren nach Inbetriebnahme, einer Betriebsprüfung unterzogen werden.

Das Ergebnis der Prüfung und ein Nachweis über erforderliche und sodann durchgeführte Arbeiten sind nach § 60a Abs. 5 Satz 3 und 4 GEG auf Verlangen dem Mieter, Pächter oder sonstigen entgeltlichen Nutzer unverzüglich vorzulegen. Diesen Nutzern soll so die Möglichkeit eingeräumt werden, einen Einblick in die tatsächliche Effizienz der Wärmepumpe zu erlangen, mit der die von ihnen angemieteten Räume beheizt werden. Schließlich hat diese Auswirkungen auf die Nebenkosten.^[1]

[1] BT-Drs. 20/6875, S. 115.

3.3.2 Heizungsprüfung

Derzeit noch in der Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV)^[1] geregelt, sind Gebäudeeigentümer zur Optimierung der Heizungssysteme ihrer Gebäude verpflichtet, wenn die Wärmeerzeugung mittels Erdgas erfolgt. Nach § 2 Abs. 3 EnSimiMaV ist das Ergebnis der Prüfung in Textform festzuhalten. Mit seinem Inkrafttreten am 1.10.2024 regelt § 60b GEG die Pflicht zur Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung. Die Pflicht zur Heizungsprüfung und -optimierung betrifft nur Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens 6 Wohnungen oder sonstigen selbstständigen Nutzungseinheiten. Weiter muss es sich bei der Heizungsanlage um eine solche mit Wasser als Wärmeträger handeln. Eine Beschränkung auf eine Wärmeerzeugung mittels Erdgas ist nicht mehr vorgesehen.

Nach § 60b Abs. 5 Satz 3 GEG ist das Ergebnis der Heizungsprüfung und der Nachweis über durchgeführte Optimierungsmaßnahmen Mietern oder Pächtern unverzüglich vorzulegen, wenn sie dies verlangen. Da der Mieter bzw. Pächter letztlich die Heizkosten zu tragen hat, soll ihm auch Gelegenheit gegeben werden, einen Einblick in die tatsächliche Effizienz der Heizungsanlage zu bekommen, mit der die von ihm angemieteten Räume beheizt werden. Die EnSimiMaV sieht derzeit keinen entsprechenden Anspruch der Raumnutzer vor.

[1] Vom 16.9.2022 (BGBl. I S. 1530), in Kraft seit 1.10.2022, tritt mit Ablauf des 30.9.2024 außer Kraft.

3.3.3 Hydraulischer Abgleich

Ebenfalls derzeit noch in der EnSimiMaV geregelt, besteht die Pflicht zum hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage. Mit seinem Inkrafttreten am 1.10.2024 regelt § 60c GEG die Pflicht zum hydraulischen Abgleich. Nach § 60c Abs. 4 Satz 2 GEG ist die Bestätigung des hydraulischen Abgleichs Mietern oder Pächtern unverzüglich vorzulegen, so sie dies verlangen.