Mietvertrag - Salvatorische Klausel für den Ablauf einer Preisbindung

Leitsatz

Übersteigt die Vertragsmiete die nach Art. 2§ 2 Mietenüberleitungsgesetz (MÜG) maßgebliche Obergrenze, so ist die Preisvereinbarung teilnichtig. Grundsätzlich gilt diese Rechtsfolge auch nach der Aufhebung der Preisbindung. Die Parteien können aber wirksam vereinbaren, dass für den Fall der Aufhebung des MÜG die Vertragsmiete geschuldet wird. (Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

MÜG Art. 2 § 2

Kommentar

Die Parteien schlossen im Jahr 1996 einen Mietvertrag über eine in Halle gelegene Wohnung zu einer Miete von 15 DM/qm. Der Mietvertrag enthielt u. a. folgende Klausel:

§ 21 Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen

1. Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt.

2. Wenn insoweit eine der Bestimmungen dieses Vertrages gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entsprechende gesetzliche Regelung. Bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Regelungen wird die vertragliche Bestimmung voll wirksam.

Im Jahr 1996 galt im Gebiet der ehemaligen DDR das Mietenüberleitungsgesetz (MÜG). Nach Art. 2§ 2 MÜG durfte die Miete bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum in der Zeit vom 11.6.1995 bis zum 30.6.1997 höchstens um 15 % über der nach dem Recht der DDR preisrechtlich zulässigen Miete liegen. In dem zur Entscheidung stehenden Fall betrug die Höchstgrenze 8,06 DM/qm. Nach dem Wegfall der Preisbindung am 30.6.1997 hat der Vermieter den Mieter auf Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete von 15 DM/qm in Anspruch genommen.

Der BGH hat entschieden, dass der Anspruch zu Recht besteht: Zwar war die Mietpreisvereinbarung wegen eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot teilnichtig, soweit sie den Betrag von 8,06 DM/qm überstieg. Grundsätzlich bleibt ein nichtiges oder teilnichtiges Rechtsgeschäft auch nach dem Wegfall des Verbots nichtig. Etwas anderes gilt, wenn die Parteien eine andere Rechtsfolge vereinbaren.

Eine solche Vereinbarung haben die Parteien unter § 21 Nr. 2 des Mietvertrags getroffen. Solche Regelungen sind wirksam, wenn sie nicht gegen den Zweck des Verbotsgesetzes verstoßen. Durch das MÜG sollten die niedrigen Mieten der DDR schrittweise an das Vergleichsmietensystem herangeführt werden. Zu diesem Zweck bestand eine Mietobergrenze, die aber nur beim Abschluss eines Mietvertrags zu beachten war. Deshalb waren die Parteien nicht gehindert, für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung eine höhere Miete zu vereinbaren.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 27.6.2007, VIII ZR 150/06, WuM 2007, 440