Mietverwalter ist nicht berechtigt, für den Vermieter eine Räumungsklage vor Gericht zu vertreten (Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz)

Normenkette

Art. 1 §§ 3 Nr. 6, 5 Nr. 3 RBerG, § 1 UWG, § 823 Abs. 2 BGB, § 20 Abs. 2 WEG, § 27 WEG

Kommentar

Der Verwalter eines Mietshauses kann - anders als der WEG-Verwalter - wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz auch dann keine Räumungsklage vor Gericht vertreten, wenn er zu dieser Rechtsbesorgung durch die Vermieter vertraglich ermächtigt wurde. Während ein Mietverwalter ausschließlich aufgrund einer Vollmacht des Hauseigentümers im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages ( § 675 BGB) handelt, ist demgegenüber ein Verwalter von Wohnungseigentum zwingend zu bestellen ( § 20 Abs. 2 WEG); die diesem nach § 27 WEG zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse sind deshalb auch vom BGH (NJW 93, 1924) den Tätigkeiten der in Art. 1 § 3 Nr. 6 RBerG genannten Personen (Zwangsverwalter, Konkursverwalter und Nachlasspfleger, sowie sonstige, für ähnliche Aufgaben behördlich eingesetzte Personen) gleichgestellt worden. Somit hat der BGH entschieden, dass es sich beim WEG-Verwalter nicht um eine unerlaubte Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten handelt, wenn dieser für die Gemeinschaft gerichtlich tätig wird.

Die Erhebung einer Räumungsklage durch einen Mietverwalter ist demgegenüber nicht Hilfsgeschäft im Verhältnis zur Hausverwaltung, sondern ein eigenes, davon tatsächlich wie wirtschaftlich völlig unabhängiges Geschäft. Eine Hausverwaltung kann auch ohne die gerichtliche Durchsetzung eines Räumungsanspruchs sinnvoll bewältigt werden; die Erhebung einer Klage geht darüber hinaus (zum Teil a.A. OLG Köln, Versicherungsrecht 1990, 431). Nach Meinung des Senats kommt es allein darauf an, ob eine Hausverwaltung, so wie sie dem allgemeinen Berufsbild eines Hausverwalters entspricht, auch ohne die hier beanstandete Tätigkeit sachgemäß ausgeübt werden kann (a.A. auch OLG Frankfurt a.M., OLG-Report 1992, 216, 217).

Im vorliegenden Fall kann sich der beklagte Verwalter auch nicht auf die Ausnahmevorschrift des Art. 1 § 5 Nr. 3 RBerG berufen; er hat gegen Art. 1 § 1 des Gesetzes verstoßen. Es ist seit langem anerkannt, dass der Erlaubniszwang dieser Vorschrift auch dem allgemeinen Interesse an einer zuverlässigen Rechtspflege dient. Ein Verstoß gegen Art. 1 § 1 RBerG beinhaltet deshalb zugleich einen solchen gegen § 1 UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb). Da Art. 1 § 1 RBerG ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 BGB ist, ist der Unterlassungsanspruch des Klägers auch hieraus begründet. Eine Rechtsberatung durch Personen, die hierzu keine Erlaubnis besitzen, ist zweifelsfrei auch geeignet, den Wettbewerb auf dem Markt der Rechtsanwälte wesentlich zu beeinträchtigen.

Link zur Entscheidung

( OLG Koblenz, Urteil vom 01.12.1999, 4 U 1338/99= NJW-RR 8/2000, 534)

zu Gruppe 5: Vermietung der Eigentmswohnung

Anmerkung:

Ganz unbestritten ist diese Senatsauffassung sicher nach wie vor nicht, wenn dort auf das allgemeine Berufsbild auch von Mietverwaltern abgestellt wird. Sicher existieren beim WEG-Verwalter zwingende gesetzliche Verpflichtungen. Allerdings bedarf auch dort eine Prozessführung auf Aktiv- oder Passivseite einer Gemeinschaft jedenfalls ausdrücklicher Ermächtigung (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Auch der Hinweis des Senats, dass im Wohnungsseigentumsrecht "ein Verwalter zwingend zu bestellen ist ( § 20 Abs. 2 WEG)", ist so nicht richtig. Geregelt ist in § 20 Abs. 2 WEG allein, dass "die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann"; dies bedeutet nur, dass eine Vereinbarung oder Beschlussfassung aufgrund dieser zwingenden gesetzlichen Regelung nichtig wäre, sollte dort ganz generell die Bestellung eines WEG-Verwalters ausgeschlossen werden. Die Bestellung eines WEG-Verwalters entspricht ohne Frage Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und kann damit auch erfolgreich eingeklagt werden (ggf. über richterliche Verwalterbestellung nach § 26 Abs. 3 WEG). Nur im Sinne dieser WEG-Bestimmung ist wohl der Hinweis des Senats auf "zwingende Bestellung" von WEG-Verwaltern zu verstehen.