Mietverwalter-Konkurrenzkampf in Ferienwohnanlage

Leitsatz

Widerruf einer Nutzung von Wohnraum als Büro aus wichtigem Grund (wegen persönlicher Auseinandersetzungen und sogar Tätlichkeiten zweier Mietverwalter im Haus)

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 15 WEG

Kommentar

1. Die Frage, ob ein berechtigtes Interesse eines Eigentümers an sachkundiger Beratung durch einen Anwalt während der Versammlung besteht (vgl. hierzu BGHZ 121, 236/241; BayObLG, WM 1997, 568), musste im vorliegenden Fall zu Recht vom LG nicht entschieden werden, da es festgestellt hat, dass sich das Fehlen einer solchen Beratung auf die Beschlussfassung der Eigentümer zu den streitgegenständlichen Beschlüssen nicht ausgewirkt hat.

2. Mehrheitsbeschlüsse, wonach weder die Mietverwaltung des Antragstellers, noch die Mietverwaltung eines weiteren Beteiligten, noch die Hausverwaltung ein Büro in einer Wohnanlage unterhalten dürften, wurden zu Recht von den Vorinstanzen für gültig erachtet.

Auch wenn das Rechtsschutzbedürfnis an der Anfechtung eines Beschlusses nicht dadurch entfallen ist, dass die Eigentümer später einen gleichinhaltlichen Beschluss in nachfolgender Versammlung gefasst haben (der frühere Beschluss ist dadurch nicht aufgehoben, sondern nur bestätigt worden und der bestätigende Beschluss erneut angefochten worden, vgl. BGH, NJW 1989, 1087 und BayObLG, WE 90, 174/175), war die Anfechtung dennoch als unbegründet zurückzuweisen.

In der Teilungserklärung waren sämtliche Wohnungseigentumsrechte als Wohnungen bezeichnet (Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter); grundsätzlich darf damit eine Wohnung auch nur zu Wohnzwecken genutzt werden; allerdings ist auch eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken zulässig, sofern dadurch andere Eigentümer nicht mehr beeinträchtigt werden als durch eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung als Wohnung (insbesondere ständige Rechtsprechung des BayObLG).

Im vorliegenden Fall war ergänzend in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes in einer Wohnung nur dann nicht zulässig sei, wenn ein wichtiger Grund entgegenstehe. Eine zweckbestimmungsabweichende Genehmigung könne auch widerrufen werden, wenn sich eine für die Erteilung maßgeblich gewesene Voraussetzung geändert habe oder Auflagen nicht eingehalten worden seien; Eigentümer könnten auch durch Mehrheitsbeschluss über einen Widerruf entscheiden. Ein solcher hier gefasster "Verbotsbeschluss" unterliegt auf rechtzeitiger Anfechtung hin gerichtlicher Überprüfung.

Vorliegend gingen die Tatsacheninstanzen von einer nachträglichen Veränderung der Tatumstände und gleichzeitig unzumutbaren Beeinträchtigungen der restlichen Eigentümer aus. Begriffe des "wichtigen Grundes" und "unzumutbarer Beeinträchtigung" sind unbestimmte Rechtsbegriffe. Ob die vom Tatrichter festgestellten Umstände in ihrer Gesamtheit die Merkmale des unbestimmten Rechtsbegriffs erfüllen, ist eine Rechtsfrage und damit auch vom Rechtsbeschwerdegericht nachprüfbar (BayObLG, NJW-RR 94, 781/782).

Hier störte der Konkurrenzkampf der beiden Mietverwaltungen den Hausfrieden in der Anlage in ganz erheblichem Maße (Streit bis hin zu Tätlichkeiten unter den Mietverwaltern). Die restlichen Eigentümer durften damit aufgrund der früheren Vorfälle die begründete Befürchtung besitzen, dass weitere Streitigkeiten entstehen könnten. Dabei ist unerheblich, ob es sich um Wohnungseigentümer, Dauermieter oder Feriengäste handelt, die mit den Auseinandersetzungen der beiden Konkurrenten konfrontiert werden. Auch selbst an Feriengäste vermietende Eigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, ihren Mietern ein störungsfreies Wohnen zu ermöglichen und Vorfälle zu vermeiden, die den Ruf der Anlage schädigen. Die Gemeinschaft durfte deshalb mit Beschluss über die Auswirkungen der Konkurrenzsituation beider Mietverwalter auf die Gemeinschaft und die Anlage als solche entscheiden.

Der Schutz vor einer Beeinträchtigung wirtschaftlicher Interessen eines vermietenden Eigentümers fällt im Übrigen nicht in den Regelungsbereich des § 14 Nr. 1 WEG und der hier getroffenen Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (vgl. auch BGH, ZMR 86, 367; BayObLGZ 1996, 97/100).

Wenn beschlossen wurde, dass keine Räume mehr als Büro zur Verfügung gestellt werden dürften, ist die Auslegung der Tatsacheninstanzen nicht zu beanstanden, dass damit nur untersagt werden sollte, Büroräume für die beiden Mietverwaltungen zur Verfügung zu stellen. Ein allgemeines Verbot der Nutzung von Wohnräumen als Büros ist dem hier gefassten Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht zu entnehmen. Der gefasste Beschluss zu Lasten der beiden Mietverwalter enthält eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG und entspricht hier dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen ( § 15 Abs. 3 WEG).

Auch eine Beschlussfassung, einen zeitgleichen Auszug der beiden Mietverwaltungen festzulegen, um eine Benachteiligung einer der beiden Vermietergruppen zu vermeiden, ist korrekt. Maßgebend sind hier insoweit ebenfalls nicht die Interessen der beiden konkurrierenden Mi...