BayObLG Beschluss vom 10.07.1998 - 2Z BR 139/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Verfahrensgang

LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 280/97)

AG Laufen (Aktenzeichen UR II 48/96)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 24. September 1997 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller zu 1) und 2) haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und den Antragsgegnern die im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 12 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- eigentümer einer aus 29 Wohnungen bestehenden Anlage, die vom weiteren Beteiligten verwaltet wird. Ein Großteil der Wohnungen wird seit jeher von ihren Eigentümern als Ferienwohnungen vermietet. Der Antragsteller zu 1), der zusammen mit seiner Ehefrau, der Antragstellerin zu 2), Eigentümer zweier Wohnungen ist, besorgt gewerblich seit 1989 für weitere Wohnungseigentümer die Vermietung ihrer Wohnungen (im folgenden als Mietverwaltung bezeichnet). Er hat von der Antragstellerin zu 3) einen Raum in der Wohnanlage gemietet, in dem er sein Büro unterhält. Seit 1995 ist neben dem Antragsteller zu 1) die M. GmbH, deren Geschäftsführer der weitere Beteiligte ist, als Mietverwalter für eine Anzahl von Wohnungseigentümern tätig. Auch diese Gesellschaft hat einen Raum als Büro in der Wohnanlage angemietet. Im Zusammenhang mit dem Konkurrenzverhältnis des Antragstellers zu 1) und des weiteren Beteiligten kam es zwischen ihnen nicht nur zu mehreren Gerichtsverfahren, sondern auch zu persönlichen Auseinandersetzungen bis hin zu Tätlichkeiten.

Die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Miteigentümerordnung (Teil III der Teilungserklärung vom 11.8.1971, im folgenden: MO) bestimmt in § 5 Abs. 4:

Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken benutzt werden, nicht für berufliche oder gewerbliche Zwecke. Zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes ist der Wohnungseigentümer nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters berechtigt. Der Verwalter kann die Einwilligung nur aus einem wichtigen Grund verweigern, jedoch jederzeit auch nachträglich mit Auflagen verbinden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Störung oder Beeinträchtigung der anderen Hausbewohner oder eine übermäßige Abnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringt oder befürchten läßt.

…

6. Der Verwalter kann eine erteilte Einwilligung widerrufen, wenn sich eine für die Erteilung maßgeblich gewesene Voraussetzung ändert oder Auflagen nicht eingehalten werden.

7. Erteilt der Verwalter die erforderliche Zustimmung nicht oder widerruft er sie, so kann der Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer nach § 25 WEG herbeiführen.

Gemäß § 21 Abs. 4 Sätze 4 und 5 MO kann sich jeder Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung durch einen Miteigentümer, einen nächsten Angehörigen oder den Verwalter vertreten lassen; der Vertreter hat auf Verlangen schriftliche Vollmacht vorzuweisen.

Am 18.7.1996 fand eine Eigentümerversammlung statt, zu der der Antragsteller zu 1) mit Rechtsanwalt H. erschien. Nachdem die Wohnungseigentümer mit Mehrheit beschlossen hatten, Rechtsanwalt H. die Teilnahme nicht zu gestatten, verließ dieser die Versammlung. Unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 9 befaßten sich die Wohnungseigentümer mit den Mietverwaltungen. Die Versammlungsniederschrift lautet hierzu:

Zu 9 a)

Die Eigentümer beschließen, daß weder die Mietverwaltung M. GmbH noch die Mietverwaltung K. (Antragsteller zu 1) noch die Hausverwaltung ein Büro im Haus … unterhalten dürfen.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung 589,746, Enthaltungen 0, Gegenstimmen 217,008

b) Die Eigentümer beschließen, daß die jeweiligen Eigentümer, welche Mietverträge mit den Mietverwaltern zur Nutzung der jeweiligen Räumlichkeiten haben, diese bis 31.10.1996 aufzulösen haben. Es dürfen keine Räume mehr im Haus als Büro zur Verfügung gestellt werden.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung 589,746, Enthaltungen 0, Gegenstimmen 217,008

Antrag:

Die Firma M. GmbH ist erst dann zum Auszug verpflichtet, wenn das eventuelle Räumungsverfahren gegen die Firma K. abgeschlossen ist oder Herr K. aus dem Büro von sich aus auszieht.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung 589,746, Enthaltungen 0, Gegenstimmen 217,008

Die Antragsteller zu 1) und 2) haben sich beim Amtsgericht gegen den Ausschluß des Rechtsanwalts H. von der Eigentümerversammlung gewandt. Außerdem haben sie beantragt, sämtliche Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 für ungültig zu erklären. Weitere Beschlüsse der Versammlung vom 18.7.1996 sind von den Antragstellern zu 1) und 2) und von der Antragstellerin zu 3) angefochten worden, aber nicht mehr Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 30.12.1996 festgestellt, daß der Ausschluß des Rechtsanwalts H. re...