Für das wirksame Zustandekommen eines Vorvertrags reicht es aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht. Zu den wesentlichen Mietbedingungen gehört
- die Einigung über das Mietobjekt (Straße, Hausnummer, Stockwerk etc.),
- die Mietdauer und
die Entgeltlichkeit.
Ist kein bestimmter Mietpreis vereinbart, so kann die Auslegung ergeben, dass die angemessene oder die ortsübliche Miete als geschuldet gilt.[1] Dem Klarheitsgebot ist Genüge getan, wenn die Parteivereinbarungen ein solches Maß an Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass der Inhalt des Vertrags im Streitfall richterlich festgestellt werden kann. Alle weiteren Einzelheiten können den späteren Verhandlungen vorbehalten werden.
An einem Vorvertrag kann es aber fehlen, wenn Erklärungen noch ohne Rechtsbindungswillen abgegeben werden, es z. B. mehrere Mieter geben soll. Mit einem haben Sie bislang verhandelt und sind sich einig, vor Abschluss wollen Sie aber noch die anderen Mitmieter kennen lernen.
Formulierung
Es ist immer zu prüfen, ob eine oder beide Seiten sich schon binden wollen oder ob es sich um unverbindliche Absichtserklärungen handelt. Das sollte unmissverständlich formuliert werden.
Erweiterung des Vorvertrags
Bei einem sukzessiven Fortgang der Verhandlungen ist zu beachten, dass bei einer Einigung über weitere Vertragspunkte der Vorvertrag um diese Punkte erweitert werden kann.[2]
Achten Sie darauf, dass alle Vertragspunkte, die Ihnen wichtig sind, bereits im Vorvertrag enthalten sind. Wenn z. B. ein Vertrag nach o. g. Kriterien bereits zustande gekommen ist und Sie die Schönheitsreparaturen vergessen haben, können Sie diese nachträglich nicht einseitig durchsetzen.
Als Faustregel gilt: Je präziser der Vormietvertrag, desto sicherer ist er. Im endgültigen Mietvertrag können derartige Angaben dann nicht mehr abgeändert werden.
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