Mietzinsminderungsausgleich

Leitsatz

1. Berechtigte Schadensersatzforderung eines Teileigentümers gegen den Verwalter (Mietminderungsausgleich), der einen Frischluftaustausch in Teileigentumsräumen (Tanzschule) einschränkte
2. Kein Mitverschulden des Geschädigten, wenn er es ablehnt, auf Vergleichsvorschläge einzugehen

Normenkette

(§ 254 BGB, § 276 BGB, 675 BGB)

Kommentar

1. Das Teileigentum des Antragstellers war als Bauchtanzschule vermietet. Der Verwalter (Antragsgegner) veranlasste 1992, dass der Betrieb der Belüftungsmaschine in der gesamten Wohnanlage aus Gründen der Energieeinsparung eingeschränkt wird. Der Mieter des Antragstellers machte daraufhin geltend, dass der Frischluftaustausch in den Tanzschulräumen unzureichend sei, er minderte den Mietzins in der Zeit von 1992 bis 1997; diese Mietzinsminderung wurde auch rechtskräftig bestätigt. Den Mietzinsausfallschaden in Höhe von knapp DM 70.000,- machte der Antragsteller gegen den Verwalter vor den Wohnungseigentumsgerichten geltend. Das AG verurteilte den Verwalter nur zum Ersatz eines Teils dieses Schadens. Weitergehenden Anspruch lehnte auch das LG ab, mit der Begründung, dass der Antragsteller gegen seine Schadensminderungspflicht (§ 254 BGB) verstoßen habe, da er auf ein Vergleichsangebot nicht reagiert habe; der Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht sei so erheblich, dass weitergehende Ansprüche des Antragstellers über die vom AG zugesprochenen DM 16.533,- ausgeschlossen seien.

2. Demgegenüber kam der Senat zu dem Ergebnis, dass dem Verwalter bereits von Anfang an bekannt gewesen sei, in welchen Betriebszeiten der Tanzschule der Betrieb der Belüftungsanlage gefordert werde. Zwar sei ein Geschädigter unter bestimmten Umständen gehalten, zur Schadensabwendung oder -minderung Rechtsbehelfe zu ergreifen; aus dem Rechtsgedanken des § 254 BGB ergebe sich aber keine Verpflichtung eines Geschädigten, zur Schadensabwendung oder -minderung auf von der Gegenseite vorgeschlagene Vergleichsverhandlungen (vorliegend im Übrigen sehr vage Kompromissangebote) einzugehen.

Die Sache müsse deshalb an das LG zurückverwiesen werden, da dort der Sachverhalt zur Höhe des Schadens weiter aufzuklären sei. Bisher vorgenommene Berechnungen (bei angenommener monatlicher Mietminderung von DM 990,-) seien noch nicht schlüssig. In diesem Zusammenhang müsse auch ein Sachverständigengutachten aus dem Mietprozess rechnerisch noch berücksichtigt werden. Ferner habe das LG noch zu prüfen, ob ein Vorteilsausgleich mit ersparten Kosten durch den eingeschränkten Betrieb der Belüftungsanlage vorzunehmen sei.

3. Geschäftswert für die Rechtsbeschwerdeinstanz DM 37.475,- (geltend gemachte Schadensersatz-Restforderung).

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 14.11.2001, 2Z BR 19/01)