Mitbenutzungsrecht (WEMoG)

Begriff

Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe von § 14 WEG berechtigt. Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums vollzieht sich durch Mitbesitz und Mitbenutzung.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 14 WEG und 16 Abs. 1 Satz 3 WEG.

Jeder Wohnungseigentümer ist grundsätzlich zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Da eine reale Teilungsmöglichkeit nicht existiert, steht jedem Wohnungseigentümer unabhängig von seinem Miteigentumsanteil die Mitgebrauchsberechtigung in gleichem Maße zu. Mitgebrauch ist Teilnahme am Gebrauch des Gemeinschaftseigentums durch Mitbesitz.^[1]

Hinweis

Grenzen des Mitgebrauchs

Der Mitgebrauch kann nur durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Im Übrigen ist er nur in den Grenzen des § 14 WEG zulässig. Grundsätzlich ist der Mitgebrauch damit maßvoll auszuüben, sodass ein geordnetes Zusammenleben möglich ist und niemand über das übliche Maß hinaus Beeinträchtigungen erfahren muss. Die Grenzen des Mitgebrauchs ergeben sich aus dem Gesetz, der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie Benutzungsbeschlüssen nach § 19 Abs. 1 WEG.

So können etwa die Nutzungszeiten der Waschküche durch Beschluss festgelegt werden. Auch sonstige Turnus-Regelungen können beschlossen werden, soweit einzelne Wohnungseigentümer nicht gegenüber anderen Wohnungseigentümern benachteiligt werden.

Zum Recht auf Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums gehört auch das Hausrecht. Es steht allen Wohnungseigentümern aus ihrem Miteigentum zu und wird gemäß § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt.^[2]

Der Mitgebrauch darf nie dazu führen, dass das Gebäude Beeinträchtigungen ausgesetzt ist und Gefahren für Bestand und Sicherheit hervorgerufen werden oder das Gebäude verunstaltet wird. Nicht gestattet ist damit etwa das Einrüsten des Gebäudes zur Anbringung von Reklametafeln, so nicht ein entsprechender Beschluss dies legitimiert. Die bestimmungsgemäße Verwendung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums muss bei Ausübung des Mitgebrauchs erhalten bleiben und darf nicht übermäßig eingeschränkt werden, es sei denn, es existiert eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.

Selbstverständlich ist es etwa einzelnen Wohnungseigentümern nicht gestattet, Spruchbänder mit politischen Parolen an der Hausfassade anzubringen.^[3]

Die Nutzung des Kinderspielplatzes kann in bestimmten Fällen Beschränkungen unterliegen. Sie ist dann übermäßig und damit nicht mehr erlaubt, wenn ein Wohnungseigentümer in seinem Teileigentum unter Nutzung des Kinderspielplatzes eine Kinderbetreuung eingerichtet hat und unterhält.^[4]

Praxis-Beispiel

Abstellen von Motorrädern

Motorräder, Fahrräder etc. dürfen nicht willkürlich überall abgestellt werden, nur weil die Fahrzeugeigenschaft dies grundsätzlich ermöglicht. So ist das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf Grünflächen generell zu unterlassen und auch ein Abstellen von Motorrädern im Keller nicht erlaubt. Ein Zustellen des Hausflures mit Kinderwagen oder Fahrrädern dergestalt, dass die anderen Wohn- oder Teileigentümer diesen nicht mehr ungehindert bestimmungsgemäß nutzen können, ist ebenfalls nicht mehr vom ordnungsgemäßen Mitbesitz/-gebrauch gedeckt.

Kommt es zu Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums, kann seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 regelmäßig lediglich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Störer vorgehen, was aus §§ 14 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 9a Abs. 2 WEG folgt. Ein entsprechender Individualanspruch der Wohnungseigentümer besteht nur noch dann, wenn diese durch die Nutzung konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigt werden (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

[1] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15, NJW 2017, 64.

[2] Siehe "Hausverbot".

[3] KG Berlin, Beschluss v. 15.2.1988, 24 W 4716/87, NJW-RR 1988, 846.

[4] BayObLG, Entscheidung v. 12.12.1991, 2Z BR 145/91, WE 1992, 25.