Miteigentümer verweigerte im vorliegenden Fall einer Zweiergemeinschaft zu Recht einem Erwerber die vereinbarte Veräußerungszustimmung

Normenkette

§ 12 WEG

Kommentar

1. Vorliegend war in der aus zwei Einheiten bestehenden Gemeinschaft vereinbart, dass jeder Eigentümer zur ganzen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des anderen Eigentümers bedürfe.

Zu der zur Veräußerung anstehenden Wohnung gehörte auch ein Abstellraum (gemäß weiterer Vereinbarung nur zu Abstell- und ähnlichen Zwecken nutzbar, nicht etwa als Büro-, Arbeits-, Gäste- oder Fremdenzimmer). Der Kaufinteressent machte deutlich, dass er diesen Abstellraum als häusliches Arbeitszimmer nutzen wolle. Dies müsse der andere Eigentümer seiner Meinung nach auch tolerieren, da er selbst behauptetermaßen mehr als 30 Jahre seine Einheit bzw. Grundstücksfläche entgegen der Teilungserklärung gewerblich nutze. Gleichzeitig drohte er an, dass er diese Fragen widerrechtlicher Nutzung u.U. einer gewerberechtlichen Überprüfung zuführen werde, falls sein Wunsch auf geänderte Nutzung des Abstellraumes nicht vom anderen Eigentümer toleriert werde.

2. Eine solche erkennbare Absicht eines Wohnungseigentumserwerbers, einen zu seinem Eigentum gehörenden Raum entgegen der Teilungserklärung zu nutzen, kann - so der Senat - die Besorgnis begründen, dass sich der Erwerber nicht in die Gemeinschaft der Eigentümer einfügen wird, und - insbesondere bei einer Zweiergemeinschaft - die Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung rechtfertigen, zumal dann, wenn er diese sogar mit der Androhung von Anzeigen bei Behörden oder auf ähnliche Art zu erreichen sucht. Selbst wenn ein Erwerber nicht gedroht haben sollte, stellt jedenfalls sein Hinweis auf eine mögliche gewerberechtliche Überprüfung der seit 30 Jahren bisher widerspruchslos in der Gemeinschaft hingenommenen Tatsache aus der Sicht des Beteiligten ein Übel dar (berechtigte Befürchtung eines Einschreitens des Gewerbeamtes und etwaiger weiterer Prozessführungen).

Ein Erwerber darf nicht die Zustimmung zu einer beabsichtigten Nutzungsänderung - auf die er keinerlei Anspruch hat - unter Druck durchzusetzen versuchen. Auf die "Verwerflichkeit" eines solchen Druckmittels kommt es nicht einmal an, sondern allein auf objektiv aus diesem Verhalten zu ziehende Schlüsse (hier: auf jeden Fall das Bereiten von nicht zumutbaren künftigen Schwierigkeiten). Damit wird auch nicht durch das Gericht "ein Unredlicher vor einem Redlichen" geschützt. § 12 WEGgibt allein das Recht, durch Zustimmungsverweigerung das Eindringen unzuverlässiger bzw. die Gemeinschaft in erheblicher Weise störender Wohnungseigentümer zu verhindern. Ein Käufer hat hingegen keine vergleichbare Rechtsposition; er kann deshalb nicht verlangen, dass sich eine bestehende Gemeinschaft, bevor er ihr Mitglied ist, seinen Vorstellungen anpasst. Dies ist auch deshalb nicht unbillig, weil er andererseits die Möglichkeit hat, vom Kauf Abstand zu nehmen, wenn er mit der Gemeinschaft - so wie sie derzeit besteht - oder mit ihren Mitgliedern nicht einverstanden ist.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung in Dritter Instanz bei Wert von DM 51.500,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.10.1996, 3 Wx 240/96= ZMR 2/97, 88 = NJW-RR 5/1997, 268)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung