Mitnutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum können nicht durch Mehrheitsbeschluss entzogen werden; modernisierende Instandsetzung einer alten Fassade

Leitsatz

1. Nutzungen (Mitnutzungsrechte) des Gemeinschaftseigentums dürfen nicht durch Mehrheitsbeschluss entzogen werden; Beschlussnichtigkeit wegen nicht bestehender Regelungskompetenz
2. Modernisierende Instandsetzung einer alten Fassade

Normenkette

(§§ 16 Abs. 1 und 2, , 14 Nr. 1, , 21 Abs. 4, , 22 Abs. 1 WEG)

Kommentar

1. Ein Mehrheitsbeschluss, wonach die Erträge für die Nutzung einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hofdurchfahrt uneingeschränkt (nur) den Teileigentümern der im Hofbereich befindlichen Garagen zugewiesen werden, zielt darauf ab, einem betroffenen Wohnungseigentümer die ihm nach § 16 Abs. 1 WEG gebührenden Früchte seines Miteigentums zu entziehen. Der Beschluss greift damit in den der Disposition der Wohnungseigentümer entzogenen Bereich des Miteigentums des Betroffenen ein und ist deshalb wegen nicht vorhandener bzw. überschrittener Regelungskompetenz nichtig (vgl. BGH, NJW 2000, 3500 = NZM 2000, 1184).
2. Die Sanierung einer mehr als 30 Jahre alten Fassade wegen loser Fassadenplatten, Undichtigkeit und Asbestbelastung der Verkleidung (Eternit) durch Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems (hier: Thermohaut) kann eine – mit Mehrheit zu beschließende – modernisierende Instandsetzungsmaßnahme darstellen (h.R.M.). Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands hinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung (h.R.M.). Selbst wenn zur Mängelbeseitigung weitere gleichermaßen erfolgversprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht kommen, steht der Gemeinschaft ein Ermessensspielraum bei der Auswahl zu (Senat, WE 1991, 252 und Beschluss v. 26.4.1999, 3 Wx 32/99). Die Eigentümer können sich für die ihnen am meisten zusagende Maßnahme entscheiden, sofern diese nicht nach Preis und Qualität der Ausführung negativ aus dem Rahmen fällt.

Link zur Entscheidung

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.11.2002, 3 Wx 258/02)