Mobilfunkantennen in Wohnungseigentumsanlagen (WEMoG) / 3 Die Rechtslage nach dem Wohnungseigentumsgesetz

3.1 Bauliche Veränderung

Bei der Montage einer Mobilfunkanlage auf dem Dach einer Eigentumswohnanlage und der gleichzeitigen Errichtung eines Betriebs- oder Technikraums ebenfalls auf dem Dach oder dessen Installation in einem bisher anders genutzten Raum im Gemeinschaftseigentum handelt es sich eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG (das indizieren auch die baurechtlichen Vorschriften der Bundesländer). Denn es handelt sich hier um eine Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die über die ordnungsmäßige Erhaltung weit hinausgeht.^[1] Auch die Erweiterung einer bestehenden Mobilfunkanlage stellt eine bauliche Veränderung dar.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 24.1.2014, V ZR 48/13; OLG Hamm, Beschluss v. 3.1.2002, 15 W 287/01, NJW 2002 S. 1730; BayObLG, Beschluss v. 20.3.2002, 2Z BR 109/01, WM 2002 S. 382.

[2] LG Frankfurt/Main, Urteil v. 21.8.2014, 2-09 S 27/13.

3.2 Beschluss

Alte Rechtslage

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 mussten einem Beschluss über bauliche Veränderungen sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen, deren Rechte durch die bauliche Maßnahme über das in § 14 WEG a. F. bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wurden.^[1]

Neue Rechtslage

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann jede bauliche Veränderung einfach-mehrheitlich beschlossen werden, unabhängig davon, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist.

Ihre Grenzen finden bauliche Veränderungen in § 20 Abs. 4 WEG, wonach diese dann nicht beschlossen oder gestattet werden dürfen, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.

Im Hinblick auf eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage reichen bloße Disharmonien und die optische Veränderung als solche nicht aus. Entscheidend ist, ob der Eingriff in die äußere Gestalt der Wohnanlage solcher Art erheblich ist, dass er das Gesicht bzw. das charakteristische Aussehen der Wohnanlage als Ganzes verändert.^[2] Dies unterliegt stets einer Betrachtung des Einzelfalls, weshalb zu prüfen ist, wie sehr sich die bauliche Veränderung im konkreten Einzelfall angesichts der Größe und Gestaltung der Wohnanlage auf diese auswirkt.

Eine unbillige Benachteiligung setzt voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.^[3] Darüber hinaus ist erforderlich, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden, als den übrigen Wohnungseigentümern.^[4]

Wie die Gerichte bezüglich der Grenzen baulicher Veränderungen bei der Errichtung von Mobilfunkanlagen auf dem Dach von Wohnungseigentumsanlagen entscheiden werden, bleibt abzuwarten. Sicher ist jedoch, dass das WEMoG die Beschlussfassung hierüber erheblich vereinfacht hat.

Regelung in Teilungserklärung

In Einzelfällen enthalten bereits Bestimmungen in der Teilungserklärung die Berechtigung, zu Gunsten eines Wohnungseigentümers etwa auf dem Dach der Wohnanlage eine standortbezogene Funkfeststation und/oder Antennenanlage einschließlich aller hierfür erforderlichen Einrichtungen und Anlagen zu errichten. Die Auslegung der in das Grundbuch eingetragenen Befugnis eines Wohnungseigentümers, auf dem Dach des gemeinschaftlichen Gebäudes "eine" Funkfeststation zu betreiben, führt dabei jedoch nicht dazu, dass der Betrieb einer Mehrzahl solcher Anlagen gestattet wäre.^[5] Die Bestimmung "ein" ist nämlich als Zahlwort ausgelegt. Die Anzahl der erlaubten Funkfeststationen auf dem Dach des gemeinschaftlichen Gebäudes ist für sämtliche Beteiligten von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Dabei stehen sich die Interessen des jeweiligen Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber. Während der Berechtigte bei Errichtung mehrerer Anlagen höhere Mieteinnahmen von den Mobilfunkbetreibern erzielen wird, kann dies bei den Wohnungen der anderen Eigentümer zu einem gravierenden Wertverlust führen. Angesichts dieser widerstreitenden Interessen ist davon auszugehen, dass die Bestimmung im Zweifel nicht nur zur Art, sondern auch zum Umfang der erlaubten Nutzung eine Regelung herbeiführen soll.

[1] BGH, Urteil v. 24.1.2014, V ZR 48/13.

[2] AG München, Urteil v. 10.2.2022, 1294 C 13970/21, ZMR 2022 S. 510.

[3] BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17, NZM 2018 S. 794; siehe außerdem ausführlich Blankenstein, Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Kap. 1.4 Grenzen baulicher Veränderung.

[4] BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 82/10, NJW 2011 S. 1221.

[5] BGH, Beschluss v. 30.3.2006, V ZB 17/06.