Modernisierung - Anrechnungszeitraum für Fördermittel auf zwölf Jahre begrenzt

Leitsatz

Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts.

Fakten:

Vermieter und das Land hatten einen "Förderungsvertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen" geschlossen, mit welchem sich der Vermieter zur Durchführung der bezeichneten Baumaßnahmen und das Land zu deren Förderung duch Baukostenzuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszuschüsse verpflichtete. Als der Vermieter 14 Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt, wendet der Mieter ein, das Erhöhungsverlangen sei formell unwirksam, da es die erhaltenen Fördermittel nicht berücksichtige. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Der Vermieter muss Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnehmen, damit der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangen überprüfen kann. Die in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Modernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, ist aber auf einen Zeitraum von zwölf Jahren, beginnend mit der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts begrenzt. Die Anrechnungspflicht kann jedenfalls nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Bei verlorenen Zuschüssen ist die Erhöhung der jährlichen Miete um 11-Prozent des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetrags zu kürzen. Unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 13.06.2012, VIII ZR 310/11BGH, Urteil vom 13.6.2012 – VIII ZR 310/11

Fazit:

Der BGH entscheidet hier die bislang höchstrichterlich noch nicht entschiedene Frage, für welchen Zeitraum der Vermieter als Eigentümer öffentliche Fördermittel bei der Mieterhöhung anrechnen lassen soll, im oben dargestellten Sinne.