Modernisierung der Heizungsanlage / 4 Austausch Gaseinzelöfen – Thermostatventile

• Der Austausch von Gaseinzelöfen durch Anschluss an die Zentralheizung mit Heizkörpern und Thermostatventilen ist eine Maßnahme zur Einsparung von Endenergie gemäß § 555b Nr. 1 BGB. Der Mieter ist daher zur Duldung verpflichtet, der Vermieter ist berechtigt, die Miete nach § 559 BGB zu erhöhen.^[1]
• In der Regel ist mit einer solchen Maßnahme auch eine Verbesserung des Wohnkomforts verbunden (vgl. § 555b Nr. 4 BGB), da der Anschluss an die Zentralheizung bewirkt, dass Heizung und Warmwasser künftig zentral gesteuert erhalten werden können, was bei den Gaseinzelöfen bisher nicht der Fall war.

Thermostatventile

Außerdem liegt eine Maßnahme vor, die der Vermieter auch nach gesetzlichen Vorschriften durchführen muss, nämlich im Hinblick auf die Thermostatventile gemäß § 63 Abs. 3 GEG.

Thermostatventile sind selbsttätig wirkende Einrichtungen zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur. Bei Neubauten sieht § 63 Abs. 1 GEG die Ausstattung mit Thermostatventilen vor. Bei Bestandsgebäuden gilt § 63 Abs. 3 GEG. Wenn Thermostatventile bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten.

Die Umstellung von Einrohrheizung auf Zweirohrheizung mit Thermostatventilen ist eine Modernisierungsmaßnahme.^[2]

[1] AG München, Urteil v. 30.12.2016, 453 C 22061/15.

[2] Vgl. LG Halle, Urteil v. 8.8.2002, 2 S 42/01.

4.1 Nachtabsenkung

Als weitere Nachrüstverpflichtung im Gebäudebestand ist hier § 61 Abs. 1 GEG i. V. m. § 61 Abs. 2 GEG zu nennen. § 61 Abs. 1 GEG schreibt vor, dass bei Zentralheizungen die Wärmezufuhr in Abhängigkeit von der Zeit geregelt sein muss, d. h. auch bei Zentralheizungen an bestehenden Gebäuden muss eine Nachtabsenkung vorhanden bzw. bis zum 30.9.2021 nachgerüstet worden sein (vgl. § 61 Abs. 2 GEG). Außerdem muss die Zentralheizung eine Regelung der Wärmezufuhr in Abhängigkeit der Außentemperatur enthalten, sogenannte witterungsgeführte Heizungsanlage.

4.2 Verbrauchserfassungsgeräte

Auch durch die Anbringung von Verbrauchserfassungsgeräten, wie etwa Warmwasserzähler oder Heizkostenverteiler, ist in der Regel eine nachhaltige Einsparung von Endenergie verbunden. Der Mieter muss diese aber bereits nach §§ 4 und 5 HeizkostenV dulden, und zwar auch funkbasierte Ablesungssysteme.^[1] Umgekehrt hat auch der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Anbringung von entsprechenden Verbrauchserfassungsgeräten. Im Hinblick auf die funkbasierten Verbrauchserfassungsgeräte hat der BGH in der zitierten Entscheidung auch festgestellt, dass sich die Duldungspflicht des Mieters nicht auf die erstmalige Installation von Erfassungsvorrichtungen beschränkt, sondern auch bei einem späteren Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch moderne Systeme gegeben ist.

[1] Vgl. BGH, Urteil v. 28.09.2011, VIII ZR 326/10.