Modernisierung (Miete) / 1 Begriff der Modernisierungsmaßnahme

In § 555b BGB wird der Begriff der Modernisierungsmaßnahme wie folgt definiert:

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

1.1 Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie (§ 555b Nr. 1 BGB)

1.1.1 Begriff der Nutz- und Endenergie

Unter dem Begriff der Nutzenergie versteht man die Energiemenge, die für den Betrieb der Heizungs-, Warmwasserzubereitungs- oder Klimaanlage erforderlich ist. Beim Betrieb der entsprechenden Anlagen sowie bei der Verteilung der Wärme und des Warmwassers im Gebäude entstehen Verluste, die dem Mieter nicht unmittelbar zugutekommen. Außerdem benötigen die Anlagen gewisse Zusatzenergien wie beispielsweise Strom für Pumpen und dergleichen.

Wichtig

Woraus sich Endenergie zusammensetzt

Die Summe der Nutzenergie, die Energieverluste und die Zusatzenergie bilden zusammen die für die Versorgung benötigte Endenergie.

1.1.2 Begriff der Energieeinsparung

Endenergie wird gespart

1. durch Verringerung der Nutzenergie (Optimierung der vorhandenen Heizanlage, Erneuerung der Anlage),
2. durch Verminderung der Energieverluste (Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Gebäudebeschaffenheit, Wärmedämmung, Isolierung freiliegender Rohre, Fensteraustausch, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung),
3. durch den Einsatz kostengünstiger Energien (Windenergie, Solarenergie).

1.1.3 Nachhaltigkeit

Die Energieeinsparung muss nachhaltig sein. Der Begriff der Nachhaltigkeit ist zeitlich, nicht quantitativ zu verstehen. Das bedeutet, dass auch sehr geringe Energieeinsparungen als Modernisierung gelten, wenn die Einsparung von Dauer ist.^[1]

Eine Mindestmenge der Einsparung ist nicht erforderlich^[2], sie muss aber messbar sein.

Wichtig

Keine nur vorübergehende Energieeinsparung

Vorübergehende Einspareffekte genügen nicht.

[1] AG Rheine, Urteil v. 22.7.2008, 14 C 54/07, WuM 2008, 491; Flatow, DWW 2007, 193.

[2] BGH, Urteil v. 10.4.2004, VIII ARZ 3/01, NJW 2002, 2036.

1.2 Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie, klimaschützende Maßnahmen (§ 555b Nr. 2 BGB)

1.2.1 Begriff der nicht erneuerbaren Primärenergie (§ 555b Nr. 2 1. Alternative BGB)

Nicht erneuerbare Energieträger sind insbesondere Kohle, Erdöl und Erdgas. Werden solche Energieträger ersetzt durch Sonnen- oder Windenergie, Holz oder Biomasse, so wird nicht erneuerbare Primärenergie eingespart. Auf die Einsparung der Energiekosten kommt es nicht an. Der Umfang der Einsparung kann durch den Primärenergiefaktor bestimmt werden.

Praxis-Beispiel

Primärenergiefaktor

Der Begriff stammt aus der EnEV. Die Faktoren schwanken zwischen 0,0 und 2,4. Der Primärenergiefaktor beträgt für Sonnen- und Windenergie 0,0, Heizöl und Erdgas 1,1 (hoher Wirkungsgrad) und für elektrische Energie 2,4 (niedriger Wirkungsgrad).

Ein Spareffekt liegt vor, wenn durch die Maßnahme der Verbrauch an nicht erneuerbarer Primärenergie sinkt.

Praxis-Beispiel

Energiesparmaßnahmen: KWK-Anlage, Gaszentralheizung

Deshalb ist es als Energiesparmaßnahme zu bewerten, wenn der Verbrauch an Primärenergie durch den Anschluss eines Gebäudes an die Fernwärmeversorgung reduziert wird, weil die Fernwärme in einer Anlage der Kraft-Wärme-Kopplung erzeugt wird.^[1]

Ebenso wird Primärenergie eingespart, wenn Nachtspeicheröfen durch eine überwiegend mit Erdgas betriebene Gaszentralheizung ersetzt werden, weil der Primärenergiefaktor von Strom mit 2,4 deutlich ungünstiger ist als der Faktor von Erdgas (1,1).^[2]

[1] BGH, Urteil v. 24.9.2008, VIII ZR 275/07; ebenso LG Hamburg, Urteil v. 22.8.1991, 334 S 48/91, NZM 2006, 536, jeweils für die Umstellung einer Gasetagenheizung auf Fernwärme; Maaß, PiG 73 (2005), 97, 103.

[2] LG Berlin, Urteil v. 27.8.2010, 63 S 171/09, GE 2010, 1622.

1.2.2 Technische Anlagen zur Energieeinsparung

In Betracht kommen insbesondere folgende Anlagen^[1]:

Photovoltaik

Die Anlage dient der Erzeugung von Strom durch Sonnenwärme. Der gewonnene Strom wird in das allgemeine Stromnetz eingespeist. Der Erzeuger des Stroms profitiert über einen Garantiepreis.

Umstritten ist, ob der Mieter den Einbau einer Photovoltaikanlage dulden muss.^[2]

Sonnenkollektoren

Die Anlage erzeugt Warmwasser. Über einen Wärmetauscher wird Sonnenwärme an die Warmwasserversorgungsanlage abgegeben. Auf diese Weise wird Primärenergie eingespart. Es handelt sich um eine duldungspflichtige Maßnahme, die zur Mieterhöhung berechtigt.^[3]

Windenergieanlagen

Mit den Anlagen wird Strom aus Windkraft erzeugt. Neben den Windparks sind auch vermietereigene Windanlagen (Mikroanlagen) auf dem Dach eines Hauses oder einer Freifläche denkbar. Der über eine solche Mikroanlage gewonnene Strom wird in das allgemeine Stromnetz eingespeist. Der Erzeuger des Stroms profitiert über einen Garantiepreis.

Wärmepumpen

Die Anlage dient zur Gewinnung von Heizwärme. Die Wärmepumpe entzieht der Umgebung ...