Modernisierung (Miete)

Zusammenfassung

Überblick

Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden.^[1] Eine Ausnahme gilt, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.^[2] Zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen bauliche Veränderungen, durch die u. a. Endenergie eingespart, der Wasserverbrauch reduziert oder der Gebrauchswert der Wohnung erhöht wird. Der Vermieter muss eine derartige Maßnahme spätestens 3 Monate vor deren Beginn ankündigen. Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu.^[3]

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Recht der Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurde durch das "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln"^[4] neu geordnet. Das Modernisierungsrecht ist in den §§ 555a bis 555f und 559 BGB geregelt. Entgegen der Gesetzesbezeichnung gelten einige Vorschriften der Neuregelung auch für Geschäftsraum, weil in § 578 Abs. 2 BGB eine Verweisung auf § 555b BGB vorgesehen ist.

Die häufigsten Fallen

• Der Vermieter teilt die Modernisierung überhaupt nicht mit.

  Kündigt der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme überhaupt nicht an, so muss sie der Mieter nicht dulden. Außerdem verschiebt sich die Mieterhöhung um 6 Monate.

• Der Vermieter teilt die Maßnahme nicht rechtzeitig mit.

  Den Vermieter trifft eine Darlegungs- und Mitteilungspflicht. Hierzu muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter spätestens 3 Monate vor der Modernisierungsmaßnahme bekannt geben.

• Der Vermieter umschreibt die Maßnahme nicht genau genug.

  Die Arbeiten sind möglichst genau zu beschreiben. Allgemein gehaltene Ausführungen genügen nicht ("Ich beabsichtige, Ihre Wohnung zu modernisieren.").

• Der Vermieter unterlässt eine erneute Ankündigung bei Verzögerung.

  Verzögert sich der angekündigte Arbeitsbeginn wesentlich (mehrere Wochen), wird die Mitteilung des Vermieters gegenstandslos, sodass eine neue Mitteilung an den Mieter nötig wird.

• Der Vermieter unterlässt eine Ankündigung bei Modernisierung am Gemeinschaftseigentum.

  Die Ankündigungspflicht besteht auch dann, wenn die Mieträume des Mieters nicht betreten werden müssen, er aber mit Kosten belastet werden soll (Beispiel: Wärmedämmung der Außenfassade).

• Der Mieter muss die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden.

  Die Wohnfläche wird kleiner oder Räume fallen ganz weg. Vergrößerungen des Wohnungsgrundrisses werden auch als nicht zumutbar angesehen.

  Die zu erwartende Erhöhung der Miete stellt für den Mieter eine Härte dar. Dies wird bei Sätzen zwischen 25 und 30 % der Nettomiete angenommen.

[1] § 555d Abs. 1 BGB.

[2] § 555d Abs. 2 BGB.

[3] § 555e BGB.

[4] Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG v. 11.3.2013, BGBl I v. 18.3.2013 S. 434.

1 Begriff der Modernisierungsmaßnahme

In § 555b BGB wird der Begriff der Modernisierungsmaßnahme wie folgt definiert:

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

1.1 Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie (§ 555b Nr. 1 BGB)

1.1.1 Begriff der Nutz- und Endenergie

Unter dem Begriff der Nutzenergie versteht man die Energiemenge, die für den Betrieb der Heizungs-, Warmwasserzubereitungs- oder Klimaanlage erforderlich ist. Beim Betrieb der entsprechenden Anlagen sowie bei der Verteilung der Wärme und des Warmwassers im Gebäude entstehen Verluste, die dem Mieter nicht unmittelbar zugutekommen. Außerdem benötigen die Anlagen gewisse Zusatzenergien wie beispielsweise Strom für Pumpen und dergleichen.

Wichtig

Woraus sich Endenergie zusammensetzt

Die Summe der Nutzenergie, die Energieverluste und die Zusatzenergie bilden zusammen die für die Versorgung benötigte Endenergie.

1.1.2 Begriff der Energieeinsparung

Endenergie wird gespart

1. durch Verringerung der Nutzenergie (Optimierung der vorhandenen Heizanlage, Erneuerung der Anlage),
2. durch Verminderung der Energieverluste (Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Gebäudebeschaffenheit, Wärmedämmung, Isolierung freiliegender Rohre, Fensteraustausch, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung),
3. durch den Einsatz kostengünstiger Energien (Windenergie, Solarenergie).

1.1.3 Nachhaltigkeit

Die Energieeinsparung muss nachhaltig sein. Der Begriff der Nachhaltigkeit ist zeitlich, nicht quantitativ zu verstehen. Das bedeutet, dass auch sehr geringe Energieeinsparungen als Modernisierung gelten, wenn die Einsparung von Dauer ist.^[1]

Eine Mindestmenge der Einsparung ist nicht erforderlich^[2], s...