Modernisierung (Miete) / 1.4.2 Einzelheiten

Zu den gebrauchswerterhöhenden Maßnahmen zählen insbesondere Maßnahmen

• zur Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung,
• der Belichtung und Belüftung,
• des Schallschutzes,
• der Energieversorgung,
• der Wasserversorgung und der Entwässerung,
• der sanitären Einrichtungen,
• der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,
• der Funktionsabläufe in Wohnungen,
• der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Die bauliche Maßnahme muss den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen. Dies setzt voraus, dass der Nutzungswert der Räumlichkeiten nicht unerheblich und auf Dauer erhöht wird. Ein erhöhter Gebrauchswert der Mietsache ist anzunehmen, wenn der dem Mieter zustehende Mietgebrauch^[1] durch die bauliche Änderung hinsichtlich der eigentlichen Mieträume oder der mitvermieteten Haus- und Grundstücksteile erleichtert, verbessert oder vermehrt wird. Das Wohnen muss also infolge der Maßnahme angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig werden.

Praxis-Beispiel

Aufzug als bauliche Verbesserungsmaßnahme

Hierzu gehört der Einbau eines Aufzugs, weil diese Maßnahme zur Folge hat, dass die Wohnung bequemer zu erreichen ist. Dies gilt auch dann, wenn die jeweiligen Aus- und Einstiegsmöglichkeiten nicht auf der Höhe der betreffenden Wohnung liegen, sodass der Mieter weitere Treppenstufen überwinden muss, um zu seiner Wohnung zu gelangen.^[2]

Der Gebrauchswert von Wohnungen kann auch durch besondere bauliche Maßnahmen für behinderte und alte Menschen erhöht werden, wenn die Wohnungen auf Dauer für sie bestimmt sind.

Bauliche Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, sind insbesondere die Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätze, Grünanlagen, Stellplätze und andere Verkehrsanlagen.

Praxis-Beispiel

Anschluss oder Ausbau Breitbandkabelnetz

Auch der Anschluss der Wohnung an das Breitbandkabelnetz der Deutschen Bundespost oder eine vergleichbare Maßnahme ist eine Verbesserungsmaßnahme.^[3] Ebenso kann der Ausbau der Breitbandkabelnetze von 450 MHz auf 862 MHz als Verbesserungsmaßnahme bewertet werden. Durch den Ausbau der Netze werden diese digitaltauglich. Insbesondere ist der 862 MHz-Bereich rückkanalfähig. Dies ermöglicht eine multimediale Nutzung (Telebanking, Teleshopping, Pay-per-view etc.). Hierin liegt eine wohnwertverbessernde Maßnahme.^[4]

Praxis-Beispiel

Digitale Satellitenanlage

Auch die Ausstattung des Gebäudes mit einer digitalen Satellitenanlage ist als Verbesserungsmaßnahme zu bewerten. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter bereits über eine analoge Satellitenanlage verfügt, weil das digitale Fernsehen eine erheblich bessere Bildqualität bietet.^[5]

Nach der Rechtsprechung des BGH ist auch der Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für den Wasserverbrauch gegen ein zur Funkablesung geeignetes System als Verbesserungsmaßnahme zu bewerten, weil damit verschiedene Vorteile verbunden sind: Zum einen entfällt der Besuch der mit der Ablesung beauftragten Person, was insbesondere für den berufstätigen Mieter vorteilhaft ist. Zum anderen bietet dieses System wegen der Abrufbarkeit der Speicher- und Zählerstände eine verbesserte Verbrauchskontrolle.^[6] Hinsichtlich der Messgeräte für Heizwärme und Warmwasser folgt die Duldungspflicht aus § 4 Abs. 2 HeizkostenV.

[1] § 535 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 164/10.

[3] Grundlegend: BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 253/04.

[4] Hitpaß/Maaß, ZMR 2003, 541, 547.

[5] AG Steinfurt, Urteil v. 5.2.2008, 4 C 499/07, WuM 2008, 283.

[6] BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 326/10.