Nach § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich zu dulden.
4.1 Leistungsklage
Der Vermieter muss den Duldungsanspruch im Wege der Leistungsklage durchsetzen.
Klageantrag genau formulieren
Die vom Mieter zu duldenden Maßnahmen müssen im Klageantrag nach Art, Umfang, Beginn und Dauer hinreichend genau beschrieben werden.
4.2 Vollstreckung
Nicht zu schnell auf Duldung klagen: Im Zweifel lieber doppelt ankündigen und Fristen setzen
Der BGH hat entschieden, dass das einfache Verstreichen einer Frist zur Abgabe einer Duldungserklärung vor Beginn der geplanten Modernisierungsmaßnahme nicht ausreicht, wenn Ihr Mieter dann den Anspruch bei einer Klage sofort anerkennt. Vorliegend hat der BGH verlangt, dass der Vermieter erneut nach Ablauf der ersten Frist zur Abgabe der Duldungserklärung auffordert – und – da das nicht geschehen war, dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.[1]
Wird der Mieter verurteilt, die titulierten Maßnahmen zu dulden und handelt der Mieter der Duldungspflicht zuwider, erfolgt die Vollstreckung nach § 890 ZPO (Ordnungsgeld, Ordnungshaft). Muss zur Durchführung der Maßnahme die Mieterwohnung betreten werden, enthält der Duldungstitel zugleich die Pflicht, Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Eine gesonderte Titulierung ist nicht erforderlich, schadet aber nicht.[2] Das Zutrittsrecht wird nach § 892 ZPO vollstreckt.
Zutritt mit Gerichtsvollzieher (GVZ)
Danach kann der Vermieter den Zutritt mithilfe des GVZ erzwingen, wenn der Mieter Widerstand leistet. Hierfür reicht es aus, wenn der Mieter auf die Aufforderung, die Wohnungstür zu öffnen, nicht reagiert.
4.3 Einstweilige Verfügung
Eine auf Duldung gerichtete einstweilige Verfügung ist unzulässig, weil hierdurch die Hauptsache vorweggenommen würde.
Eine Ausnahme kann gelten, wenn die Maßnahme zur Beseitigung einer aktuellen Gefahr für das Gebäude erforderlich ist[1] oder wenn die Maßnahmen ordnungsgemäß angekündigt worden sind und der Mieter offensichtlich zur Duldung verpflichtet ist.[2]
4.4 Abwehrrechte des Mieters
Der Mieter kann negative Feststellungsklage erheben, wenn er rechtzeitig Klarheit über seine Duldungspflicht gewinnen will. Das bedeutet, er klagt auf Feststellung, dass er nicht zur Duldung verpflichtet ist.
Klage auf Unterlassen der Modernisierungsmaßnahmen
Beginnt der Vermieter mit der Durchführung der Maßnahmen, obwohl der Mieter widersprochen hat, kann der Mieter Unterlassungsklage erheben. In diesem Verfahren ist dann zu klären, ob eine Duldungspflicht besteht.
Ist mit der Maßnahme eine Besitzstörung verbunden, kann der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen, dass diese bis zum Erlass eines Duldungstitels unterbleibt.[1] Wird eine einstweilige Verfügung aufgehoben oder erweist sich, dass diese von Anfang an ungerechtfertigt war, muss der Mieter allerdings dem Vermieter den Schaden ersetzen, der ihm aus der Vollziehung der angeordneten Maßnahme entstanden ist.[2]
4.5 Kündigungsrecht des Vermieters
Behindert der Mieter eine vom Vermieter geplante Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme, indem er dem Vermieter oder den Handwerkern das Betreten der Wohnung verweigert, ist über das Recht des Vermieters zur Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.[1]
Für diesen Fall hat der BGH beispielhaft eine Reihe von Gesichtspunkten genannt, die bei der Kündigung zu beachten sind. Insbesondere ist in solchen Fällen von Bedeutung,
- welche Maßnahmen der Vermieter durchführen will,
- wie dringend die Maßnahmen sind,
- in welchem Maße der Mieter hierdurch beeinträchtigt wird,
- welche wirtschaftliche Bedeutung die sofortige Duldung für den Vermieter hat,
- welche Nachteile dem Vermieter durch eine Verzögerung der Maßnahmen entstehen,
- ob der Mieter befürchten muss, dass der Vermieter die ihm obliegenden Wiederherstellungspflichten nur unzureichend erfüllt, und
- ob dem Vermieter seinerseits Vertragsverstöße zur Last fallen.[2]
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, vor der Kündigung eine Klage auf Duldung zu erheben; dies gilt auch dann, wenn die Rechtslage zweifelhaft ist und der Mieter plausible Gründe für die Duldungsverweigerung hat.
Andererseits ist aus der Entscheidung des BGH aber auch abzuleiten, dass das bloße Nichterfüllen der Duldungspflicht für sich allein in der Regel die Kündigung nicht rechtfertigt. Vielmehr müssen weitere Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Darlegungs- und Beweislast trägt Vermieter
Die maßgeblichen Tatsachen muss der Vermieter substanziiert vortragen und im Streitfall beweisen.
Sache des Mieters ist es, die einer Kündigung entgegenstehenden Umstände geltend zu machen. In der Regel dürfte eine Kündigung wegen Verweigerung der Duldung von Instandsetzungs- oder Modernis...
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