Die Modernisierungsmaßnahmen sind in § 555b BGB geregelt. Dies sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), im Einzelnen:
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
- durch die die Mietsache erstmals mittels Glasfaser mit sehr hoher Kapazität an das öffentliche Netz angeschlossen wird
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
- die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
Besonders sind hier von Interesse die energetischen Modernisierungsmaßnahmen:
- die nachhaltige Einsparung von End- oder Primärenergie (§ 555b Nr. 1 und Nr. 2 BGB)
- die nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauches (§ 555b Nr. 3 BGB)
- Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB)
2.1 Einsparung von Endenergie
Gemäß § 555b Nr. 1 BGB liegt eine Modernisierungsmaßnahme vor, wenn durch bauliche Maßnahmen nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird. Endenergie im Sinne der Regelung ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die von den Endverbrauchern (Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken.[1] Endenergie wird eingespart, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist.[2]
Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie
- Fensteraustausch,
- Anbringung einer Wärmedämmung,
- Einbau einer modernen Zentralheizung, z. B. mit hydraulischem Abgleich
- oder die Dämmung freiliegender Rohre.
Diese Form der Energieeinsparung kommt faktisch beim Mieter an und führt dazu, dass er als Endverbraucher durch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme weniger Energie verbraucht.
Eine energetische Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b Nr. 1 BGB setzt voraus, dass in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart wird. Der Begriff der Nachhaltigkeit ist zeitlich, nicht quantitativ zu verstehen.[3] Nachhaltigkeit liegt demnach vor, wenn die Energieeinsparung nicht nur vorübergehend ist.[4] In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall lag die Energieeinsparung pro Heizsaison bei ca. 30 Litern Heizöl bzw. 30 m3 Erdgas. Trotz dieser minimalen Energieeinsparung hat das Landgericht Berlin zutreffend das Vorliegen einer nachhaltigen Energieeinsparung bejaht, da ausreichend ist, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Energie erzielt wird und diese dauerhaft ist.[5]
Die von Mietern erhobene Einrede von nur marginalen Einspareffekten ist daher in der Regel nicht durchgreifend.
2.2 Einsparung von Primärenergie
Demgegenüber umfasst die Primärenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird, z. B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zur Heizölherstellung und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch Verbrennung.[1]
Bei der Primärenergie wird weiter unterschieden zwischen erneuerbaren und nicht erneuerbaren Primärenergien:
- Erneuerbar sind Energieträger, die nach dem derzeitigen Kenntnisstand unerschöpflich sind, z. B. Sonne oder Wind. Erneuerbar sind auch Energieträger, die reproduziert werden können, z. B. Biomasse und Holz.
- Nicht erneuerbare Energieträger hingegen sind in ihrem Vorkommen begrenzt und nach dem gegenwärtigen Stand nicht reproduzierbar, z. B. die klassischen fossilen Energieträger wie Kohle, Erdöl oder Erdgas.[2]
Für Mieterhöhung muss Einsparung von Endenergie gegeben sein
In der Regel geht mit der Einsparung von Endenergie auch eine Einsparung von Primärenergie einher. In diesem Fall liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor.
Der wesentliche Unterschied der Maßnahmen liegt darin, dass der Vermieter im Falle des Vorliegens einer energetischen Modernisierungsmaßnahme zur Einsparung von Endenergie die Miete nach § 559 BGB um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen kann. Bei einer "reinen" Einsparung von Primärenergie nach § 559 BGB i. V. m. § 555b Nr. 2 BGB ist eine Mieterhöhung hingegen nicht möglich.
Gemäß § 555b Nr. 1 BGB muss für eine spätere Mieterhöhung eine nachhaltige Energieeinsparung im Übrigen "in Bezug auf die Mietsache" vorliegen. Dies ist beispielsweise nicht der Fall, wenn das Mietshaus mit ein...
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