In der Modernisierungsankündigung soll der Vermieter den Mieter auf die Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Der Mieter ist verpflichtet, alle in Betracht kommenden Härtegründe bereits innerhalb der regelmäßig nur einen Monat dauernden Frist nach Zugang der Modernisierungsankündigung mitzuteilen. Die Frist gilt sowohl für die persönlichen Härten des Mieters, seiner Familie und Haushaltsangehörigen als auch für diejenigen Härtegründe, die erst im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung, etwa finanzielle Belastungen, zu berücksichtigen sind (§ 555d Abs. 3 BGB).
So kann der Vermieter angesichts der wirtschaftlichen Auswirkungen prüfen, ob er die geplante Modernisierungsmaßnahme durchführen will oder nicht. Weist der Mieter im Verfahren der Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB auf wirtschaftliche Härten hin, kann der Vermieter ggf. von dem Modernisierungsvorhaben Abstand nehmen.
Als wichtigste Härtegründe kommen persönliche Gründe des Mieters, seiner Familie oder seiner Haushaltsangehörigen in Betracht, darunter die folgenden:[1]
- massive Verschlechterung des Gesundheitszustands einer Person aus dem genannten Personenkreis
- Luxusmodernisierungen – Einbau von Marmorböden
- Alter und Gesundheitszustand des Mieters oder eines Angehörigen
- Fensteraustausch im Winter
- akute Gesundheits- oder Lebensgefahr des Mieters
- Verlust an Licht und Sonne durch Fensterverkleinerung
- Behinderung des Mieters
- bevorstehende Geburt
- erhebliche Verschlechterung der Raumaufteilung oder der Nutz- und Stellfläche
- finanzieller Härteeinwand – jedoch nicht im vereinfachten Verfahren, da es hier keinen finanziellen Härteeinwand gibt
3.6.1 Einzelfälle von Härten
Hier einige Einzelfälle im Kontext von Härten und wie die Gerichte dazu entschieden haben:
- Für den Mieter sind der Ausbau des Dachgeschosses und dessen Verbindung mit seiner Wohnung zumutbar.[1]
- Der geplante Umbau eines Badezimmers unter Einbeziehung der bisherigen Abstellkammer ist eine Verbesserung der Mietsache und vom Mieter hinzunehmen. Beeinträchtigungen, die im Rahmen der Modernisierung nicht über das allgemeine Maß hinausgehen, sind deshalb zu akzeptieren.[2]
- Eine nicht hinzunehmende Härte für den Mieter liegt hingegen vor, wenn durch die Schaffung neuen Wohnraums und dem damit verbundenen Umbau die Wohnung des Mieters ein Fenster einbüßt, sodass ein wesentlicher Verlust an Licht und Sonne eintritt, oder ein Zimmer verliert.[3]
- Der Mieter muss auch nicht hinnehmen, dass mit dem Ausbau des Dachgeschosses Fallrohre durch sein Wohnzimmer geführt werden.[4]
- Generell unzumutbar sind im Übrigen sogenannte Luxusmodernisierungen oder das Herausmodernisieren von Mietern.
- Ein Fensteraustausch in den Wintermonaten ist ebenfalls unzumutbar.[5]
3.6.2 Der Einwand der finanziellen Härte
Ist ein Mieter der Auffassung, dass er zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahme nicht verpflichtet sei, weil er die ebenfalls bereits angekündigte Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB mit 8 % aus den Baukosten jährlich nicht bezahlen könne, so geht dies ins Leere. Der Einwand ist bezüglich der Frage, ob der Mieter die Maßnahmen dulden muss oder nicht, unerheblich.
Sofern finanzielle Härten bestehen, müssen diese erst im Rahmen der späteren Mieterhöhung geprüft werden. Der Mieter ist deshalb auch bei finanziellen Härten verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme als solche zu dulden. Der Vermieter soll hierdurch in die Lage versetzt werden, schon vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme zu prüfen, ob sich seine Ausgaben für die Modernisierungsmaßnahme durch eine spätere Modernisierungsmieterhöhung amortisieren.
Musterschreiben: Abwehr inhaltlich nicht berechtigter Härteeinwände des Mieters gegen eine Modernisierungsmaßnahme
Rainer Müller Mühlenstr. 1 80000 München |
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Einschreiben/Einwurf Frau Erika Huber Blumenstr. 6 80000 München |
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| [Ort/Datum] |
Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München
hier: Ihr Schreiben vom 22.02.2023
Sehr geehrte Frau Huber,
mit Schreiben vom 02.01.2023 habe ich Ihnen angekündigt, dass ich beabsichtige, in meinem Anwesen einen Fensteraustausch vorzunehmen. Im selben Schreiben habe ich auf einen möglichen Härteeinwand nach § 555d Abs. 2 BGB hingewiesen. Sie haben nun in Ihrem Schreiben eine Reihe von Härtegründen aufgeführt, die allerdings vorliegend nicht durchgreifen. Ich darf hierzu wie folgt Stellung nehmen.
1. Einkommen
Soweit Sie erklären, dass die monatliche Mieterhöhung von 150,00 EUR zu der derzeit vereinbarten Nettomiete von 500,00 EUR, nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen gesamt 650,00 EUR, eine nicht zu rechtfertigende wirtschaftliche Härte sei, werden Sie auf die Vorschrift des § 555d Abs. 2 BGB verwiesen. Danach haben die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bei der Abwägung im Ra...
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